L'estat espanyol ja acumula quatre anys amb una pujada del preu de l'habitatge per sobre de la mitjana de la Unió Europea. Així ho exposen dades d'Eurostat, que mostren com des del tercer trimestre del 2022, quan l'increment anual tant a Espanya com a la UE era el mateix (7,6%), els preus dels pisos a l'Estat van començar a créixer entre cinc i vuit punts per sobre de la UE de manera consistent. El 2026, la bretxa ha arribat a màxims, amb un increment a Espanya per sobre del 12%, i per sota del 5% en la mitjana comunitària. Els experts consultats per l'ACN assenyalen el baix percentatge d'habitatge social respecte a d'altres països per entendre la tendència espanyola, així com el ritme de construcció per sota de la mitjana de la UE i l'impacte dels compradors internacionals.

Des del quart trimestre del 2024, Espanya se situa en els dos dígits de creixement anual, una circumstància que només es dona a quatre altres països comunitaris: Bulgària, Croàcia, Hongria i Portugal. Mentrestant, els increments han voltat el 5% anual en la mitjana dels 27 durant els últims trimestres. En el segon trimestre del 2026, Portugal encapçala el rànquing amb un 16,5% de creixement respecte a dotze mesos abans. Països com França (-0,8%), Itàlia (4%) o Alemanya (0,6%) estan en nivells significativament més moderats.

La professora del departament de Geografia de la UB i experta en polítiques d'habitatge Claire Court apunta a una "convergència de preus" en el si de la Unió Europea per entendre les dinàmiques divergents. És a dir, als territoris on el cost de l'habitatge era menor estan caminant cap a uns nivells similars als països on era més car. Segons ella, és el cas d'Espanya, on fins fa una dècada, els preus "estaven molt més baixos" que a altres indrets d'Europa, cosa que també ha passat amb la ciutat de Berlín, també amb creixements accelerats.

Pes de l'habitatge social molt dispar

Segons el professor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM) Ramon Bastida, un dels factors que explica la diferència en el ritme de creixement de preus és l'habitatge social, que "ajuda a moderar preus" en els territoris on és significatiu. Per exemple, tal com explica, a Àustria, amb un percentatge de lloguer assequible sobre el total d'habitatges que s'apropa al 25%, els inquilins tenen sovint l'opció d'optar per l'habitatge social, cosa que fa als propietaris no inflar preus per poder trobar llogaters.

Court també assenyala el lloguer assequible, i confirma que "en un parc d'habitatge social o protegit més gran, es poden controlar millor els preus". I posa l'exemple de França, on explica que els preus són molt diferents entre París, on el cost "és el doble que a les zones tensionades de les ciutats espanyoles", i a la resta del país. Amb tot, destaca el parc social francès per entendre la moderació en el creixement de preus.

Segons dades de l'OCDE, el lloguer social a Espanya el 2019 era d'uns 290.000 pisos, un 1,1% del parc d'habitatges, i se situa així a la cua d'entre els analitzats. Països com Itàlia (2,4%), Alemanya (2,6%) o els Estats Units (3,6%) estan lleugerament per sobre, mentre que d'altres, com França (14%), Dinamarca (21,3%), Àustria (23,6%) o els Països Baixos (34,1%) lideren el rànquing a molta distància.

Poca construcció de pisos

Un altre gran motiu que apunta Bastida és la poca construcció de pisos. "Des que compres el terreny fins que comença la construcció passa molt temps", reflexiona, afegint que "costa molt" obtenir llicències i això va en detriment del ritme de construcció.

Les dades confirmen els arguments del professor, ja que segons dades d'Eurostat, Espanya acumula una dècada i mitja per sota de la mitjana europea i també per sota de la mitjana de l'eurozona. El 2025, els permisos de construcció residencial a Espanya van cobrir una superfície útil de 322 m² per cada 1.000 habitants, una xifra sensiblement inferior a la mitjana (377 m²). Els últims anys, el volum de permisos a l'Estat no creix, així que la diferència respecte a la UE es repeteix any a any des del 2010. En la primera dècada del segle, la tendència era diametralment oposada, amb uns nivells que arribaven als 2.660 m² a Espanya el 2006, mentre que a la UE era de 853 m² per cada 1.000 habitants.

L'impacte de compradors i inversors estrangers

L'expert de la UPF-BSM també diu que, en comparació amb altres països, el mercat immobiliari espanyol pateix una pressió afegida sobre la demanda. "Tenim els qui viuen aquí, però a més, l'afegit de moltes persones dels països nòrdics que venen aquí i compren aquí", explica, dient que en alguns casos no és per invertir, sinó per instal·lar-s'hi a la recerca del bon temps i altres factors. Altres causes, com podria ser la bonança econòmica a l'Estat, pot portar a un "efecte crida" que faci que més gent hi vulgui viure i es tensioni el mercat, però segons Bastida, això no tindria una relació directa amb els preus.

L'experta de la UB també fa esment dels compradors internacionals, en especial, als qui es dediquen a adquirir immobles per invertir, referint-se als fons voltor. Segons ella, caldria "limitar el poder dels inversors internacionals" amb mesures com la política fiscal, que porti a desincentivar aquestes pràctiques. També assenyala que els preus alts a París l'han portat a ser la ciutat de França on l'accés a l'habitatge és més difícil, i per això el municipi està prenent accions com apujar impostos per fer front a l'especulació.