Una gran part de la població es compra una casa per viure-hi, per fer-la la seva llar. Quan el mercat està format únicament de persones que busquen cases per viure, si la demanda augmenta, els preus pugen, però aquesta pujada està fortament limitada per la capacitat per créixer dels salaris. La majoria de les persones compren cases amb una hipoteca i els bancs només estan disposats a prestar el que creuen que els i les treballadores podran retornar en les pròximes dècades, fent una previsió de com canviaran els seus ingressos. Al mercat immobiliari, però, hi ha altres agents a part de les persones que busquen cases; són les societats immobiliàries i els fons d’inversió que compren immobles per rendibilitzar-los, és a dir, per a ells l’habitatge és un actiu financer. 

En les últimes dècades, el mercat immobiliari ha patit un procés de financerització. Aquest procés es defineix pel domini creixent d'actors, mercats, pràctiques, mesures i narratives financeres, a diverses escales. Històricament i per volum, el mercat hipotecari ha estat el canal dominant per a la financerització del mercat immobiliari. Els bancs presten diners a les famílies i individus per comprar habitatges i aquests préstecs hipotecaris passen a formar part dels actius dels bancs, lligant el mercat immobiliari al mercat financer. Aquesta relació es va reforçar als anys noranta i principis dels 2000 quan els bancs van aglutinar les hipoteques en productes financers que després van vendre com a valors en els mercats de capitals, desembocant en la crisi financera del 2008. En els últims 15 anys, però, la financerització del mercat immobiliari s’ha degut principalment a l’entrada d’inversors institucionals. En lloc de prestar diners a les famílies, aquests actors entren al mercat directament a través de l'emissió de capital i bons i utilitzant aquest capital per comprar i mantenir habitatge com a actiu financer. Inicialment, els fons d’inversió van entrar a través de la compra de grans carteres d’habitatge públic i d’estratègies d'extracció de valor basats en l'augment dels lloguers i la revenda. Més tard, amb l’entrada de societats immobiliàries i fons de pensió, es va posar èmfasi en els fluxos d'ingressos a llarg termini i en l'estandardització de l'habitatge com a classe d'actius. I més recentment, la financerització s’ha estès a nous segments de mercat com les residències d’estudiants i de gent gran.

Els inversors institucionals es poden classificar en fons immobiliaris que cotitzen en borsa i els que no ho fan. Entre els que cotitzen destaquen els fons d’inversió immobiliària (REITs per les seves sigles en anglès), que a l’estat espanyol són majoritàriament societats immobiliàries (SOCIMIs) i fons d’inversió. Aquestes estructures tracten l’habitatge com un actiu financer: el valor de les propietats immobiliàries de la seva cartera és major que les rendes que generen, és a dir, generen més beneficis amb la revenda dels actius que amb les rendes (els lloguers) que obtenen si els mantenen a la seva cartera. Aquestes societats funcionen més aviat com vehicles per beneficiar-se de pujades estructurals dels preus de l’habitatge que com propietaris. Això respon a pràctiques especulatives i suposa que aquest tipus d’empreses inverteixin sobretot en zones del territori on tenen marge i poder per vendre’n més car del que compren en relativament poc temps. Llavors, la propietat d’immobles es desvincula de l’obtenció de rendes a través dels lloguers i se sotmet l’habitatge als interessos financers.

Enmig de la crisi financera del 2008, els bancs i caixes d’estalvis espanyols tenien les seves carteres plenes d’actius que es consideraven tòxics: hipoteques impagades i immobles que el seu valor de mercat havia caigut significativament. A més, els ajuntaments i governs locals també tenien en propietat immobles “poc rendibles” pels quals cobraven lloguers socials. El 2009, el govern de Zapatero impulsa la llei de les SOCIMIs per atraure capital internacional al mercat immobiliari espanyol. Aquestes societats tributen al 18% per l’impost de societat, però si més del 50% del seu patrimoni era habitatge, el 20% de les seves rendes de lloguer estaven exemptes. A més, tenien una bonificació del 95% en l’impost de transmissió patrimonial si dedicaven l’immoble adquirit a lloguer. Aquesta llei beneficiava la concentració d’immobles en mans d’aquestes empreses, sobretot si les destinaven a lloguer. El 2012, però, el govern del PP decideix reformar la llei i bonificar totalment l’impost de societats per les SOCIMIs si repartien el 80% dels seus beneficis entre accionistes. La reforma clarament incentivava acumular immobles i generar el màxim de beneficis en el mínim de temps possible per repartir-los entre els accionistes i així augmentar el preu de les accions en borsa. Per aquestes empreses, llogar els immobles no és gens rendible comparat amb la seva revenda.

Encara que la seva quota global encara és limitada, la seva titularitat de propietats ha crescut ràpidament des de la crisi financera de 2008 i s'ha concentrat en ciutats i segments de mercat específics. Entre 2004 i 2024, els actius tangibles en el poder dels fons immobiliaris residencials cotitzats de la Unió Europea van passar de 4.800 a 198.700 milions d'euros. Segons dades del Banc d’Espanya, la capitalització borsària de les SOCIMIs a Espanya va augmentar de 0,1 milions a 27 milions d’euros entre 2013 i 2019 i actualment se situa entorn els 34 milions d'euros. Segons resultats preliminars del Banc Central Europeu, aquesta acumulació de capital immobiliari en determinades zones geogràfiques contribueix a l’augment dels preus de venda de l’habitatge. Els i les investigadores conclouen que en zones on la presència dels fons immobiliaris és limitada, l’augment dels preus està fortament correlacionat amb l’augment local dels salaris. En canvi, en aquelles zones on la presència dels fons és més rellevant, aquesta relació és més feble i l’augment dels preus de l’habitatge és més ràpid. A més, allà on els fons immobiliaris són més presents, els mercats locals d’habitatge responen menys a canvis en l’economia local, però són més sensibles a les condicions i evolució dels mercats financers, de manera que els preus de l’habitatge es desvinculen de les condicions econòmiques locals i es converteixen en actius cada cop més lligats als mercats financers globals.

L’habitatge està deixant de ser una llar per convertir-se en un actiu financer global, regit per les dinàmiques dels mercats financers internacionals, que poc tenen a veure amb les condicions econòmiques dels municipis on es troben els immobles. La presència de fons immobiliaris no només influeix a l’alça en els preus de l’habitatge sinó que se’ls ha relacionat amb pràctiques abusives i assetjament immobiliari contra els llogaters i les llogateres. Sota aquestes dinàmiques especulatives, augmentar l’oferta no és garantia d’accessibilitat, sobretot si l'habitatge continua al servei del capital.