L’habitatge és sens dubte el gran repte de la nostra generació. Arreu del món desenvolupat, i especialment a les grans ciutats, s’han disparat tant els preus del lloguer com els preus de compra d’habitatge, molt per sobre de les rendes familiars i la inflació. Aquest fenomen està expulsant milions de persones dels seus municipis i és la principal barrera pels joves (i no tan joves) a l’hora d’emancipar-se, projectar-se al futur, començar una família o senzillament tenir un lloc estable on viure. És la principal preocupació de la ciutadania a la majoria dels països del nostre entorn i un problema social de primera magnitud que definirà els propers anys.
Aquests dies, enmig del soroll, costa molt posar llum i racionalitat a un debat que és extremadament complex i que aixeca passions, per la frustració que genera. Com a persona de 31 anys que en porta 13 vivint de lloguer, ho entenc perfectament. Però també per la por i reticències que determinades mesures poden generar en molta gent que ha de ser part de la solució. Si escric aquest article és precisament per intentar posar llum des d’un enfocament tan racional com sigui possible.
Anem per parts. En economia, preus elevats solen indicar escassedat. Els preus elevats també poden ser deguts a l’especulació, cert, però rarament hi ha especulació d’allò que ningú vol. L’especulació amb l’habitatge existeix precisament perquè hi ha escassedat relativa, deguda a una alta demanda. Els fons d’inversió comprant edificis sencers són més un símptoma d’aquesta escassedat, que no una causa. Si els preus dels lloguers són tan alts no és decisió d’uns quants fons voltor, sinó perquè hi ha gent disposada a pagar-los. Deixeu-me dir per començar que no els hi tinc gens de simpatia i crec que cal expulsar-los del mercat de l’habitatge d’alguna manera. El problema de fons, és que hi ha una demanda molt alta (i creixent) i una oferta estancada. Tant darrere d’una cosa com de l’altra hi ha explicacions multifactorials que convindria no simplificar.
Oferta limitada
Pel costat de l’oferta el problema és més evident, però les solucions més complicades. Després de la crisi del 2008 la construcció va col·lapsar a l’estat espanyol. Milers d’empreses del sector de la construcció van tancar i no van tornar a obrir. Milions de treballadors van anar a l’atur i van acabar ocupant-se en altres sectors, o tornant als seus països d’origen. Els anys anteriors a la crisi, a l’estat espanyol es construïa de manera insaciable, empès (llavors sí) per una bombolla especulativa financera i immobiliària. L’estat espanyol, el 2006, va ser el 5è consumidor de ciment del món, només per darrere de la Xina, l’Índia, els EUA i el Japó; consumint el 21% del ciment de la UE, representant només el 9% de la població.
- Consum aparent de ciment, anual (en tones)
- Marc Casanova / Dades INE, Idescat i Ministeri de Transports i Mobilitat Sostenible
Després del 2008 el col·lapse és d’una magnitud sense precedents, i el sector mai s’ha recuperat, ja no als nivells (desmesurats) precrisi, sinó que no ha recuperat nivells històrics més equilibrats. Faig aquest apunt per tres motius que cal entendre molt bé.
En primer lloc, la capacitat productiva és limitada, i la construcció d’habitatge a gran escala (tant és si per iniciativa privada com pública) no és factible donats els colls d’ampolla productius que hi ha actualment. Pregunteu a qualsevol que hagi fet obres o reformes últimament, o pregunteu a algú del sector si li és fàcil trobar treballadors qualificats. Per no parlar dels terminis per obtenir permisos, la disponibilitat limitada de sòl edificable, o l’alta inflació en els materials de construcció. Construir requereix temps, planificació i molta inversió.
En segon lloc, el que va passar abans del 2008 no és comparable al que passa actualment. He sentit alguns activistes i tertulians afirmar alegrement que no cal construir perquè abans de la crisi es construïa molt i els preus pujaven igualment. Si pujaven és perquè hi havia una bombolla especulativa inflada pel crèdit barat -facilitat per bancs irresponsables- i per expectatives irreals dels agents, no per raons fonamentals de creixement poblacional. El creixement de l’oferta era conseqüència del creixement dels preus, això avui no passa.
En tercer lloc, part del problema ve donat per aquest dèficit de construcció sostingut en el temps, que s’explica per manca de promoció d’habitatge tant pública (deixadesa i falta de recursos) com privada (manca de sòl, colls d’ampolla i rendibilitat menys alta del que sembla). Si parlem de “dèficit” de construcció, és perquè ho fem en relació amb la demanda, l’altre factor clau. Mentre es construïa molt poc durant l’última dècada, la creació de llars i la població han augmentat molt significativament, sobretot després de la Covid-19. El dèficit acumulat entre 2015 i 2025 és de 93.000 habitatges a Catalunya.
- Comparativa creació de llars i habitatges nous acabats a Catalunya
- Marc Casanova / Dades INE, l’Idescat i Ministeri de Transports i Mobilitat Sostenible
Segons la Cambra de Comerç de Barcelona, el dèficit acumulat total d’habitatge a Catalunya és d’uns 140.000 habitatges. Aquesta dinàmica insostenible pressiona els preus a l’alça arreu del país, amb especial incidència a Barcelona i les grans ciutats, però també a la costa en general. Per donar perspectiva: al ritme actual, el dèficit acumulat es podria triplicar en la propera dècada, cosa difícil d’imaginar. No ens podem permetre perdre més temps per trobar solucions.
Una demanda creixent
L’altre factor clau, la demanda, té molts factors subjacents empenyent-la. No només hem rebut saldos migratoris nets molt elevats els darrers anys -atrets per un model econòmic de baixa productivitat i que basa el seu creixement en el volum-, sinó que l’estructura de les llars està canviant. Afortunadament, cada cop vivim més anys, cada cop hi ha més gent que viu sola (vídues, solters, divorciats...) o en llars més petites, en un parc d’habitatge pensat per les famílies més grans del passat. Per això cal mirar la formació de llars i no només la població. Alhora que proliferen les llars petites, capes importants de la població es veuen obligades a compartir pisos de lloguer (joves i immigrants, sobretot), cosa que pot explicar que, paradoxalment, la mida mitjana de les llars torni a augmentar recentment, contràriament al que feia anys que passava. Veiem ocupació d’habitacions molt alta en lloguers compartits i tendència a llars més petites per la resta. Ocupacions més altes i pressupostos compartits permeten als propietaris dels pisos extreure més rendes dels llogaters.
A més, Barcelona, com moltes ciutats amb atractiu global, es veu especialment pressionada per la gentrificació conseqüència del seu èxit. Hi ha una tendència global a les economies d’aglomeració en determinats centres urbans. Treballadors altament qualificats (nacionals o internacionals) es concentren de manera creixent en grans ciutats i desplacen als treballadors amb menys capacitat adquisitiva. Que empreses grans portin aquí oficines i activitat és una bona notícia per la nostra economia, però l’arribada de treballadors amb alt poder adquisitiu també pressiona els preus a l’alça. A Barcelona, segurament, aquest efecte s’agreuja a causa del seu atractiu com a ciutat turística de la qual molts s’enamoren i on volen passar una temporada. Executius, nòmades digitals i d’altres perfils amb recursos estan disposats a pagar més per lloguers que sovint veuen com una qüestió temporal, o barats amb relació al seu lloc de procedència.
Les variables demogràfiques exposades a dalt expliquen en part l’increment de la demanda, de lloguer i de compra, però especialment la del lloguer. Cal diferenciar entre la demanda de lloguer i la demanda de compra, ja que tot i estar interconnectades, no es comporten igual. Si el preu dels lloguers puja molt, aquells que puguin permetre’s comprar ho acaben fent (els llogaters amb més recursos i nous emancipats), però moltes persones no tenen prou capacitat d’estalvi i/o estabilitat laboral, o no saben quants anys estaran en un determinat lloc, o bé no es poden permetre els preus de les zones properes on treballen (i ja sabem com va la Renfe a Catalunya...). Això fa que aquestes capes de població es vegin atrapades en lloguers cada cop més elevats, competint per una oferta de lloguer estancada o en retrocés.
D’altra banda, els preus de compra estan influïts per variables demogràfiques, però també (i molt) per variables macroeconòmiques, entre d’altres. Els tipus d’interès (reals) baixos inflen el valor dels actius, inclòs l’habitatge. L’excepcional i llarg període de baixos tipus d’interès que ha experimentat l’economia mundial entre els anys 2012 i 2022 és una de les raons que explica els increments en els preus de l’habitatge, per sobre del creixement de la renda, arreu del món.
Finalment, la demanda de compra a Catalunya té un element addicional, l’atractiu com a destinació de vacances. Molts ciutadans de la UE (també espanyols) es compren una segona residència a Catalunya per venir a passar-hi algunes temporades l’any, o per jubilar-s’hi. Com a ciutadans de la UE, no se’ls pot discriminar de cap manera en cap legislació que s’aprovi. És cert que aquesta demanda afecta sobretot localitats a la costa, i no tant l’àrea metropolitana de Barcelona.
Distribució geogràfica
L’últim aspecte a destacar en aquesta amalgama d’elements és la distribució geogràfica de l’oferta i la demanda. Sovint he sentit un argument -em ve al cap una il·lustríssima experta en el mercat immobiliari de Galapagar- presentant dades d’habitatges buits a l’estat per negar que calgui construir més. No sé si és ignorància i incapacitat d’entendre la realitat, o que realment pensen que la gent que treballa en un Zara de Madrid se’n pot anar a viure a una aldea gallega abandonada. La demanda d’habitatge és molt elevada en determinades zones molt concentrades, i és allà on falta habitatge i apugen més els preus.
Aquest fet és clau per entendre que cal més oferta allà on hi ha la demanda, però també que la connectivitat i el transport públic és fonamental. Si reduïm els temps de viatge (més i millor transport públic) i el fem assequible, reduirem pressió als grans centres urbans, cosa que permet que una part d’aquesta demanda pugui ser absorbida per localitats properes on hi hagi més disponibilitat d’habitatge. Tanmateix, també això requereix temps, inversió i planificació. Aquest desplaçament ja es veu, però les infraestructures del país no estan prou preparades per articular aquesta gran metròpoli, la ciutat real.
Solucions
Arribats a aquest punt espero haver desgranat amb suficient detall tots els elements claus que, crec, defineixen la crisi de l’habitatge a casa nostra. I segur que me’n deixo alguns.
Sobra dir que davant un problema tan complex, no hi ha solucions senzilles ni màgiques. Desconfieu de qui us n’ofereixi, només pot ser ingenuïtat o mala fe. També és prou evident que improvisar decrets d’última hora, d’acord amb casos particulars que s’han fet mediàtics, és propi de països poc seriosos i amb una manera de fer política de molt baix nivell. Més encara quan s’ha estat governant 8 anys ininterrompudament, precisament durant el període en què aquesta crisi s’ha aguditzat fins un punt insuportable. Hi pot haver un esclat social, ben justificat i merescut, i molts dels qui ara es presenten com salvadors, en són els principals responsables per omissió.
Per solucionar una tempesta perfecta com aquesta, cal una bateria de mesures diverses, que ataquin els diferents fronts del problema, i que tinguin en compte el curt termini, el llarg termini, i els efectes no desitjats que diferents mesures puguin causar.
La solució estructural al problema implica expandir l’oferta d’habitatge (i en particular l’oferta de lloguer) per donar cabuda a la creixent demanda. La temptació de pensar que el problema es pot solucionar només a base de regulacions i que només és qüestió de voluntat és simplista i agreuja el problema a llarg termini. Regular els preus del lloguer pot ser necessari temporalment davant la situació límit en què ens trobem, però no deixa de ser una mesura per administrar l’escassedat. Els controls de preus acaben produint una reducció en l’oferta de lloguer, un increment dels preus en segments no regulats, un deteriorament de la qualitat del parc d’habitatge i un desincentiu a la nova construcció a llarg termini. És una mesura efectiva per contenir els preus, però si es fa s’ha de veure com un pegat per mitigar la situació a curt termini i ser conscient dels seus efectes negatius, que agreugen el problema a llarg termini. Els efectes adversos es poden mitigar si es regula bé. Buscar fórmules per donar garanties legals i econòmiques als propietaris davant impagaments i prou mecanismes per recuperar els habitatges en supòsits justificats és clau per no espantar els qui volen llogar i minimitzar la reducció en l’oferta que es pugui produir.
Personalment, simpatitzo amb la idea de desincentivar la compra especulativa d’inversors institucionals i posar-hi restriccions severes, però no com a recepta per solucionar el problema dels lloguers. La concentració d’un bé tan fonamental (i escàs) en poques mans em sembla negatiu en si mateix, però això no soluciona el problema d’escassedat. Hi ha evidència que efectivament, els fons d’inversió contribueixen a incrementar els preus dels habitatges. Desincentivar-los amb impostos o prohibicions funciona per deprimir la seva demanda i contenir o reduir els preus, però redueix encara més l’oferta de lloguer. Els fons venen pisos que es destinaven al lloguer, i això pot causar baixades de preus que afavoreixen aquells que volien comprar i no podien, però no ajuda als que segueixin al mercat del lloguer, que veuran menys oferta a preus més alts. En el millor dels casos algun petit propietari comprarà per llogar, però una fracció de l’anterior oferta desapareixerà. De fet, sovint es posa l’exemple d’Amsterdam (ciutat on visc, per cert), on s’ha prohibit comprar si no és per viure-hi, i ja hi comença a haver estudis avaluant-ne l’impacte. Troben precisament això, aquesta política afavoreix als compradors del seu primer habitatge, però pot perjudicar els llogaters i gentrificar certs barris encara més.
Així doncs, per descoratjador que sembli, la solució al problema de l’habitatge (i dels lloguers en particular), no vindrà d’un dia per l’altre, ni ho farà per les mesures d’un decret. Això no vol dir que no calgui fer alguna cosa per pal·liar (a curt termini) la situació actual, mentre es treballa en solucions estructurals que trigaran anys.
La solució a llarg termini és construir més i adequar el parc d’habitatge actual a la realitat de llars més petites. Construir, rehabilitar i reformar pisos grans perquè en sorgeixin unitats més petites per joves que es vulguin emancipar sols, parelles o famílies amb poca canalla. Prioritzar la construcció d’edificis per sobre de cases adossades o unifamiliars (i aquí l’administració hi pot influir via permisos). Densificar allà on sigui possible. Millorar massivament la xarxa de transport públic. Per tot això cal temps, recursos i planificació.
Cal mobilitzar recursos públics i privats. No es pot veure al sector privat, als promotors, constructors i petits propietaris com a enemics. Cal treballar conjuntament per facilitar tràmits, planificar i alliberar sòl i generar incentius perquè construeixin més, més ràpid i a gran escala allà on es pugui. Cal trobar fórmules per incrementar significativament el parc d’habitatge públic, tant amb promoció pública (fins on es pugui pressupostàriament), com amb altres formes de col·laboració publico-privada. Els Països Baixos se solen posar d’exemple com a país amb més percentatge d’habitatge social (més d’un 30%), i se’l cita com a model d’èxit. El que no se sol explicar és que el model es basa en un sistema de col·laboració publico-privada, on l’habitatge social és gestionat per entitats privades sense ànim de lucre. Els preus estan regulats, seguint un sistema de punts i l’accés es regeix per criteris de renda i llistes d’espera que poden superar els 10 anys. El mercat del lloguer lliure (privat) té els mateixos problemes i tensions que a Catalunya, sent Amsterdam la ciutat més cara per llogar d’Europa. Davant una crisi així, cal mobilitzar tots els recursos (productius i financers) de la societat, tant de les administracions, com del sector privat i del tercer sector, i fer una planificació àgil i assenyada.
Què passa amb la demanda?
No vull passar per alt l’elefant a l’habitació: els increments de població tan significatius que hem experimentat els darrers anys. Crec que cal abordar aquest debat des d’una òptica democràtica, precisament per evitar que l’extrema dreta aprofiti el debat per estigmatitzar més els migrants. Entenc qui tingui dubtes sobre obrir aquest debat en el context actual de creixement dels discursos d’odi, però no fer-ho els deixa tot l’espai lliure als intolerants.
Personalment, penso que també cal contenir el creixement tan accelerat (i insostenible) de la població. La població ha augmentat en més de 700.000 persones en tan sols deu anys (més d’un 9% d’increment) exclusivament degut a la migració. En els darrers cinc anys l’increment ha estat de 460.000 persones, gairebé un 6%. En diverses franges en edat de treballar els immigrants representen gairebé un 50% de la població. Aquest ritme és insostenible per qualsevol país, i més en un país infrafinançat i amb un dèficit d’habitatge i infraestructures tan flagrant (un cop més, resultat de la deixadesa de l’estat). Per no parlar dels reptes pels serveis públics i el sistema educatiu, dimensionats per una societat més petita, o l’impacte negatiu en l’ús de la llengua i el sentiment de pertinença. Necessitem temps per assimilar aquest creixement poblacional i adaptar el país per poder garantir la cohesió social, la integració i unes condicions de vida dignes pels que venen i pels que ja hi eren. No pot ser que només ho diguin els qui intenten deshumanitzar i culpar als migrants de tots els mals.
Lluny de proposar que s’expulsi ningú, o de criminalitzar als migrants, el que cal és concentrar-se en les causes d’aquesta migració: el model econòmic obsolet i insostenible pel qual han apostat els nostres dirigents, tant a Catalunya com a l’estat, durant molts anys. El turisme massiu basat que vinguin cada cop més turistes, a preus baixos, perseguint un creixement indefinit ens empobreix a la llarga i genera unes externalitats negatives i uns costos socials inassumibles. Hem de decidir si volem ser Eivissa o Menorca, i crec que la resposta la tenim (molt majoritàriament) clara els ciutadans de tot l’espectre polític. L’informe Fènix ha caigut com aigua de maig enmig del context actual.
Limitar el creixement turístic vol dir incrementar les taxes turístiques, les taxes aeroportuàries, reduir la capacitat dels creuers, aturar la concessió de llicències turístiques o hoteleres i revertir-ne allà on hi hagi saturació (com a Barcelona). Menys turistes a preus més alts vol dir menys necessitat de mà d’obra barata i millors salaris pels treballadors, menys demanda d’habitatge per part de turistes i treballadors del sector, i major productivitat i valor afegit. No es tracta de suprimir el turisme, sinó de redimensionar-lo i repensar-ne el model. No es tracta de fer marxar ningú, sinó de deixar d’atreure onades massives de migrants buscant falses oportunitats que no ens podem permetre i que els aboquen a ells i a nosaltres a una situació precària i insostenible.
Vull acabar amb una reflexió general sobre el nivell del debat públic en aquest país. És frustrant veure polítics, mitjans i també activistes, abonant permanentment el simplisme, el populisme i les solucions màgiques o la culpabilització d’un enemic eteri. És frustrant veure la improvisació permanent i el curt-terminisme en lloc de la cerca de polítiques basades en l’evidència i enfocades en mesures estructurals a llarg termini. És hora que comencem a parlar a la ciutadania com adults, sent transparents amb els pros i contres de cada mesura, plantejant els temes reconeixent la seva complexitat i sent realistes i clars amb la gestió d’expectatives. Sinó, la ineficàcia i la cronificació dels problemes estructurals només portarà a la frustració ciutadana amb els polítics que no són capaços de millorar les condicions de vida de la gent. La mala política genera misèria a llarg termini. I la frustració ciutadana i la desconfiança en la política, deteriora els sistemes democràtics i és l’adob perfecte per la proliferació del feixisme. És hora de canviar de rumb.