El passat mes de gener ha entrat en vigor l’índex de referència dels arrendaments d’habitatge (l’IRAV per les seves sigles en castellà). Aquest índex busca regular les pujades dels preus dels lloguers permeses durant la vigència del contracte. Fins fa poc, aquests s’actualitzaven d’acord amb l’increment dels preus segons l’IPC de l’any anterior, però el 2022, amb la pujada dels preus rampant a causa de la guerra d’Ucraïna, el govern espanyol va decidir fixar un límit a l’actualització dels lloguers. Ho va tornar a fer el 2023 i el 2024 i ara ha entrat en vigor aquest índex, que pretén desvincular les actualitzacions de la volatilitat de la inflació.
Fins fa poc, els contractes de lloguer vigents es podien actualitzar, a voluntat dels rendistes, d’acord amb l’IPC anual. Aquest és l’índex de preus de consum i mesura la variació en els preus d’una cistella de béns i serveis en un període concret, és a dir, la inflació. Generalment, aquesta cistella inclou els béns i serveis que es consumeixen habitualment i que representen la major part de consum de les llars, com són els aliments, els carburants, el transport, etc. Per una altra banda, també es calcula l’IPC subjacent, és a dir, aquell que no inclou els aliments no elaborats ni els productes energètics. Aquests dos acostumen a ser els elements més volàtils de l’IPC, que reaccionen més ràpidament a canvis en l’economia i que són més fàcilment manipulables per forces del mercat.
Ara, amb el nou índex proposat, els contractes es podran actualitzar anualment amb un màxim fixat per l’IRAV. Aquest màxim només s’aplicarà als contractes firmats després de l’aprovació de la llei estatal de l’habitatge, i tots aquells anteriors podran seguir actualitzant el lloguer en funció de l’IPC. L’índex té en compte, per una banda, l’IPC i l’IPC subjacent i, per una altra banda, una fórmula que pretén corregir les desviacions de l’IPC de l’objectiu marcat pel Banc Central Europeu del 2%. D’entre tots aquests valors s’escull el mínim, de manera que per definició, sempre s’actualitzen els lloguers amb un valor menor al de l’IPC i amb un valor igual o menor de l’IPC subjacent. Que s’esculli el valor més baix és central per assegurar la capacitat adquisitiva de les llogateres, que tenen les rendes més baixes que la població rendista.
Determinats economistes s’han alarmat bastant que l’augment pugui estar per sota de l’IPC, perquè si això passa, teòricament, el seu preu “real” es redueix. Llavors, llogar un pis seria menys rendible i els rendistes podrien decidir treure l’habitatge del mercat del lloguer.
Hem de recordar que només estem parlant de les actualitzacions anuals dels lloguers, no del preu de lloguer quan s’inicia un contracte, així que aquesta assumpció és exagerada. Per altra banda, aquests economistes ja ens estan indicant que veuen els immobles com actius financers amb els quals especular. Aquesta assumpció és totalment contrària a concebre l’habitatge com un bé amb funció social. Si féssim el mateix exercici amb altres necessitats bàsiques, seria equiparable al fet que s’especulés amb l’aigua potable: totes ens ficaríem les mans al cap perquè entenem que l’aigua és essencial per nosaltres; és un dret bàsic. El mateix passa amb l’habitatge.
Però què passaria si els lloguers es poguessin actualitzar amb l’IPC? Quan la inflació creixés, els preus dels lloguers augmentarien. El 2022 la inflació va ser de més del 8%, això vol dir que els rendistes haguessin pogut pujar tots els lloguers vigents un 8% el 2023. Però quan hi ha una deflació, és a dir, els preus d’aquesta cistella de béns i serveis baixen, els rendistes decidirien no actualitzar els lloguers. D’aquesta manera, els preus nominals dels lloguers sempre pujarien, mentre que els preus reals es mantindrien. Els rendistes veurien com els seus ingressos augmenten contínuament sense haver de fer cap esforç, mentre que les llogateres s’empobririen, tant en valors nominals com reals.
Però qui paga aquests lloguers? En general, són persones que no tenen un habitatge en propietat, que viuen d’un salari o d’una pensió i que dediquen, de mitjana, un 43% dels ingressos per fer front a la despesa d'habitatge. Però a diferència dels rendistes, els seus ingressos, els salaris i les pensions, no sempre s’actualitzen al mateix ritme que la inflació, de manera que la seva capacitat adquisitiva o es manté o disminueix al llarg del temps. Per una banda, els salaris es poden actualitzar a través de negociacions individuals o negociacions dels convenis col·lectius, però molt pocs convenis col·lectius contemplen una actualització automàtica d’acord amb l’IPC i estan subjectes a llargues negociacions. A més, no tothom està cobert per aquests convenis.
Per una altra banda, fins al 2023, les pensions s’havien actualitzat per sota de la inflació, però aquests dos últims anys ho han fet al mateix ritme que l’IPC. Per tant, si els lloguers s’actualitzessin sempre al mateix ritme que l’IPC, les persones que els paguen estarien sotmeses a dues pressions inflacionistes: per una banda, l’augment dels preus de la cistella bàsica, i per una altra, l’augment del preu de lloguer del seu habitatge, tots dos béns bàsics. Aquestes pressions afectarien més les persones treballadores i pensionistes, ja que els seus ingressos no augmentarien al mateix ritme, de manera que serien cada cop més pobres.
En resum, molts economistes s’han ficat les mans al cap després de l’entrada en vigor de l’IRAV, alarmats que els ingressos dels rendistes no s’actualitzin ja amb l’IPC. Tot i l’alarma, els preus dels lloguers se seguiran actualitzant, els rendistes podran seguir pujant-los anualment i repercutir part de l’increment de la inflació a les llogateres. Potser si aquests economistes s’alarmessin així quan els i les treballadores i pensionistes perden poder adquisitiu a causa de la pujada dels preus de la cistella bàsica, no seríem un país tan precaritzat.
