Avui, 9 de setembre, el Parlament de Catalunya debatrà i votarà la llei per regular els lloguers. Aquesta és una llei que pot suposar un petit avanç en la protecció del llogater, tal com va passar amb la modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans que va allargar el termini mínim dels contractes de 3 a 5 anys. Catalunya, i especialment les ciutats de l'àrea metropolitana, està necessitada d'una llei que limiti les pujades abusives dels preus de lloguer.
 
En els últims anys, Barcelona ha estat protagonista d’algunes de les causes i de les conseqüències de l’increment desmesurat dels preus de lloguer. En són exemples la proliferació de pisos turístics, els processos d’expulsió de veïns (gentrificació) o el sorgiment de plataformes com el Sindicat de Llogaters. Cal recordar que en el període 2005-2018 el preu del lloguer a la ciutat de Barcelona ha pujat un 46,2%. En canvi, el preu de compra d'habitatges de segona mà només ha pujat un 7,9 %.

Els salaris, en canvi, es mantenen des de fa temps força estables. A la resta de l'àrea metropolitana, on els preus de compra han baixat considerablement, les diferències encara són més grans. Per entendre les fluctuacions dels preus i la creixent tensió residencial cal tenir en compte diversos elements. En vull abordar dos. Per un costat, l’oferta d’habitatge i la competència entre els usos residencials i els econòmics dels habitatges i per l’altre, l'estructura de propietat del mercat immobiliari.
 
Existeix competència entre els usos dels habitatges i l'escassetat d'oferta. La ciutat de Barcelona està vivint un problema residencial: el creixement de l'estoc d'habitatges se situa per sota del creixement del nombre de llars. Per aquest motiu, en els propers anys el mercat de l'habitatge encara estarà més tensionat. La ciutat de Barcelona, amb una àrea geogràfica força limitada i poc espai residencial edificable, cal que busqui alternatives i repensi els usos de determinades zones. Una de les opcions per augmentar l'oferta i reduir el preu de lloguer de manera ràpida i amb un cost limitat és garantir els usos residencials del parc d'habitatges.
 
Més del 10% dels habitatges de la ciutat no tenen usos residencials. O bé es troben buits o bé - i en són la gran part- tenen altres usos. En l'actualitat els usos residencials de l'estoc d'habitatges competeixen amb altres tipologies d'usos, com l'ús turístic o determinades activitats econòmiques (clíniques, despatxos, etc.). Moltes vegades, aquestes activitats no residencials tenen la capacitat de generar rendes majors que les d’una família. Per tant, els propietaris les prefereixen.
 
Els consistoris locals, i en concret l'Ajuntament de Barcelona, haurien de poder incentivar i prioritzar (amb bonificacions a l'IBI, per exemple) els usos residencials dels habitatges per poder garantir un dret bàsic. Per una banda, el context actual és favorable per derivar l'activitat turística als establiments convencionals (hotels, pensions, aparthotels, etc.) i així alliberar espai residencial en habitatges. Per l'altra, també cal redistribuir l'activitat econòmica de pisos a locals. Barcelona té espai per a fer-ho. Per quina raó un despatx d'advocats, una consultoria o una clínica dental han d'estar al cinquè pis d'un edifici modernista del carrer Trafalgar, i no en els baixos d'un edifici de la Vila Olímpica del Poblenou? Segons dades de la Gerència de Turisme, Comerç i Mercats de l'Ajuntament de Barcelona, l'any 2017 entre el 15% i el 17% dels locals comercials de Barcelona no tenien activitat. Un percentatge que divergeix molt segons el barri de la ciutat. Per exemple, a la Vila Olímpica hi ha centenars de locals buits tot i ser una zona molt propera al centre i ben comunicada amb transport privat i públic.
 
Dos organismes públics, IMHAB i INCASÒL, disposen de centenars de locals buits en promocions d'habitatges en diferents barris de la ciutat (cal dir que la majoria perifèrics). El trasllat d'activitats a locals pot alliberar espai en edificis residencials. A més, permetria redistribuir l'activitat econòmica, actualment molt concentrada en determinades zones de la ciutat. Això podria augmentar l'oferta disponible i allotjar pel cap baix més de 50.000 famílies. A més, així es podria posar fi determinades situacions d'infrahabitatges que pateixen les famílies més vulnerables que viuen en locals i baixos sense cèdula d'habitabilitat.
 
En segon lloc, cal analitzar l’estructura de propietat de l’estoc immobiliari. Un percentatge considerable de l’estoc residencial està controlat per grans propietaris (és a dir, persones físiques o jurídiques amb un nombre considerable de propietats immobiliàries). Per exemple, i segons un informe sobre estructura de la propietat de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona de juliol del 2020, a la ciutat de Barcelona hi ha 166.621 habitatges controlats per propietaris que a la vegada tenen 6 o més propietats. Això suposa un 21,3% del mercat (en total a Barcelona hi ha 780.775 habitatges). En el cas del mercat de lloguer, la distribució està considerablement més concentrada. El mercat de l’habitatge de lloguer suma 212.901 unitats. Els propietaris amb 6 o més habitatges per a llogar en tenen 89.244 d’aquests 212.901.
 
Això suposa que el 41,9% del mercat de lloguer està controlat per grans propietaris. Com és sabut, l’habitatge públic és molt reduït, i per tant, l’impacte de l’estoc controlat per l’administració pública en el mercat és baix. Aquestes xifres posen llum sobre com de controlat es troba el mercat de lloguer a la ciutat de Barcelona. La situació a la resta de Catalunya és relativament més favorable. Ara bé, a altres grans ciutats catalanes els valors són semblants. El control del mercat en poques mans pot portar a pensar que segurament una part de l’oferta de lloguer no respon només a les fluctuacions d’equilibri entre l’oferta i la demanda. A més, la posició polaritzada de determinats propietaris podria tenir la capacitat de tensar, a l’alça, els preus del mercat.
 
La tensió del mercat de l'habitatge en els últims anys, en un context laboral no massa favorable, ha comportat que moltes llars catalanes hagin viscut situacions econòmiques i residencials crítiques. Entre les diferents formes de tinença, el llogater és el més dèbil en qüestions residencials. En general, les llars que viuen de lloguer han de fer un esforç econòmic més gran que les llars que viuen en propietat (i amb pagaments pendents d'hipoteca). En l’informe anual de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de l’any 2019 s’indica com a la ciutat de Barcelona les famílies que viuen de lloguer destinen, de mitjana, un 42,7% dels ingressos a pagar despeses d'habitatge. Aquest percentatge és del 30,9% en les llars amb hipoteca (els valors a la resta de l'Àrea Metropolitana són força similars).
 
Aquesta sobrecàrrega suposa un greu entrebanc a l'estalvi i al consum d'altres béns i serveis. A més genera escenaris d'inseguretat residencial permanent que limiten la capacitat de la realització de projectes personals, socials i familiars. Aquest fet té una forta implicació en l'endarreriment de tenir fills, en la fecunditat final de les famílies, en la salut mental dels seus individus i en la creació de vincles comunitaris. Per exemple, tal com diu l’informe del Centre d’Estudis Demogràfics que parla sobre la inseguretat residencial a Europa, a Espanya el 80% de la població jove que viu de lloguer té la percepció que pot perdre l'habitatge a curt termini.
 
Això, sens dubte, ha de limitar la viabilitat de determinats projectes familiars i provoca situacions d'estrès i angoixa. Si bé la situació de vulnerabilitat residencial dels joves també la viuen en altres països europeus, els percentatges de l'Estat espanyol se situen molt per sobre de la mitjana de la UE (que és del 50%) i gairebé tripliquen el percentatge d'un país com Alemanya on diverses ciutats apliquen regulacions al preu del lloguer.
 
Hem de saber que el lloguer com a forma de tinença va creixent any rere any i cada vegada és l'opció residencial de més perfils poblacionals i familiars. En el període 2001-2017 el percentatge de llars amb règim de lloguer a la ciutat de Barcelona va passar del 28,5% al 38,2% (el creixement a la resta de Catalunya és sensiblement inferior). Actualment és l'opció majoritària entre la població jove i degut, entre d'altres, a l'increment dels preus ha generat percentatges molt baixos d'emancipació entre aquest col·lectiu. L'any 2019 menys d'una tercera part dels joves, entre 20 i 29 anys, que viuen a Catalunya estan emancipats (el 31,5%, un valor que és 7 punts inferior que l’any 2007). Ara bé, el lloguer també s'imposa com opció residencial en les llars amb perfils poblacionals més madurs.
 
En el futur pròxim, les tendències mostren com el percentatge de llars que viuen de lloguer ha de seguir creixent. Per aquest motiu, cal marcar unes normes bàsiques per garantir la viabilitat, la seguretat residencial i permetre el desenvolupament de projectes personals, familiars i comunitaris. Deixar de legislar sobre la variació del preu de lloguer podria agreujar les actuals situacions d'inseguretat residencial.

Joan Sales Favà és llicenciat en Sociologia per la Universitat de Barcelona i Doctor en Demografia per la Universitat Autònoma de Barcelona.