La situació crítica de l'habitatge a Espanya no és una casualitat sinó el resultat lògic de les polítiques que s'han fet o deixat de fer durant molts anys. No hi ha cap dubte que l'intervencionisme públic en el sector ha condicionat el desequilibri entre oferta i demanda i ha conformat un model de sobre ponderació de la compra d'habitatges per sobre del lloguer d'aquestes. Al final, tenim 4 vegades menys d'habitatge social que la mitjana europea.

Participem també d'una cultura on el totxo es percep com un valor segur i un estalvi per la vellesa i amb aquest marc mental, la nostra ciutadania s'ha desentès de generar una cultura financera per gestionar els seus estalvis i s'ha focalitzat a substituir el rebut del lloguer pel rebut de la hipoteca, que no necessita massa formació ni responsabilització a l'hora de gestionar l'estalvi.   

Semblava que el jovent, després de la crisi financera del 2008 i l'explosió de la bombolla immobiliària en un món globalitzat i una visió de viure al dia amb una alta mobilitat professional, optaria per no aferrar-se a la tinença en propietat de pisos i faria una opció per llogar-los, però no ha estat així i el Centre d'Estudis d'Opinió (CEO) apunta que un 23% dels catalans situa l'habitatge com el principal problema de la societat, molt per sobre del fet migratori, la inseguretat ciutadana, l'economia o l'atur.  

Tot i l'aturada de noves promocions, l'estoc d'habitatge per llogar era alt fa deu anys i no es preveien tensions a curt termini. La realitat és que només a Catalunya, amb l'arribada de prop de 2.000.000 d'immigrants s'ha capgirat el mapa de necessitats. Els nouvinguts demanden un espai on viure i disparen una demanda que no troba oferta. Com no pot ser d'una altra manera, tant els veritables grans tenedors com els petits propietaris que havien optat per posar els seus estalvis en aquest sector miren de maximitzar els seus beneficis donant un ús diferent a l'habitual. Oferint-los a turistes estrangers que estaven disposats a pagar molt més per curts períodes de temps.

El govern central i alguns Parlaments autonòmics, han trobat solucions ràpides i poc pensades per treure's el mort de sobre i traspassar les seves responsabilitats als propietaris, limitant els usos dels pisos, els preus de lloguer, blindant a la població vulnerable de possibles no renovacions de contractes en cas d'impagament i gravant fiscalment la compra i tinença d'habitatges.  Dit en altres paraules, si creus que qui et pot ajudar a resoldre un problema primer el demonitzes socialment per després castigar-lo fiscalment i l'omples d'obligacions i inseguretats jurídiques, és molt probable que reaccioni amb un “ja t'ho faràs”, deixant de promoure per llogar i retirar immobles del mercat.  

No han creat un marc jurídic segur per a tenedors d'immobles i promotors immobiliaris.  Els grans fons d'inversions necessaris per rellançar la promoció, busquen països i territoris on trobin aquesta seguretat i molts d'ells passen de llarg quan miren a Catalunya.  Els processos de transformació de sol són molt lents i poden durar molts anys i si pel camí et van canviant les regles del joc,  fa inviable qualsevol inversió. El més preocupant és que perdre les confiances és un fenomen molt ràpid i guanyar-les de nou tarda molts anys i més en matèria econòmica. Les inversions immobiliàries en obra pública i privada s'amortitzen en dècades i, per tant, necessiten certesa fiscal i jurídica per prendre el risc d'invertir-hi. 

Més enllà de wishful thinking de polítics teòrics poc llegits i menys informats, la realitat és que han aconseguit exactament el contrari del s'havien proposat. La tensió per manca d'habitatge s'ha multiplicat. No s'ha considerat l'habitatge com una infraestructura funcional essencial com s'ha fet amb les infraestructures viàries, ferrocarrils, autopistes o els serveis d'aigua, amb lideratge públic i col·laboració privada i n'estem pagant les conseqüències. Tampoc s'han identificat les necessitats de la població actual pel que fa al jovent i la gent gran. Colivings i nous models relacionals que demanen un replantejament de la pluralitat d'espais residencials que la societat necessita avui.

Quants anys i quines noves polítiques caldran perquè el sector immobiliari recuperi l'interès per fer habitatges de lloguer? Pot el sector públic, tot i tenir la responsabilitat moral i legal de proveir habitatge a la ciutadania, promoure les desenes de milers de pisos que han promès en pocs anys. La resposta és un NO rotund. Amb una oferta retinguda i una demanda creixent per part de nous immigrants és improbable que baixin els preus.  L'esforç d'un treballador per l'adquisició d'un habitatge ha pujat molt en els darrers anys no tant per l'especulació del sòl en la majoria del territori, com per l'increment dels costos dels materials i de la mà d'obra. El rendiment dels promotors difícilment supera el 6% sobre el capital i amb aquest marge i l'alt risc que corren per vel·leïtats polítiques i de mercat, desaconsellen prioritzar les inversions en aquest sector. 

Lluny de promoure polítiques fiscals motivadores per l'adquisició d'habitatge reduint els costos impositius, la fiscalitat que recau sobre l'habitatge al nostre país és del 30% enfront del 6,5% de mitjana del ciutadà europeu. Si heretes, mantens o compres un habitatge hauràs de pagar IVA, IRPF, Impost de Transmissions Patrimonials, Successions, l'impost sobre actes jurídics documentats, Impost sobre Patrimoni, Impost sobre Béns Immobles (IBI), impost municipal de Plusvàlua, l'Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres entre d'altres. 

Es podria dir que una part important d'aquests impostos el paguen els promotors i no els compradors, però pensar que aquest no repercutirà la totalitat dels costos en el preu final és una insensatesa. El mal finançament municipal ha propiciat que els ajuntaments vulguin recuperar capacitat de despesa gravant l'habitatge i als governs centrals ja els ha anat bé per treure's la pressió política i pressupostària.  La gran majoria de municipis tenen sol de sobres per promoure habitatge, però la manca de visió, el record d'experiències fallides passades, la complexitat de gestionar la rotació dels llogaters, les dificultats jurídiques autoimposades per promoure sol, equips tècnics sobresaturats i la inexperiència política de gestionar-ho han frenat durant una dècada la posada en marxa de programes de promoció pública. 

Mentrestant, els ajuntaments esperen que els fons europeus Next Generation, pensats per promoure la innovació i competitivitat europea, els financin els pocs pisos que es veuen en cor de fer. Una solució fàcil i ràpida dependria d'impulsar la transformació de sol per convertir-lo en sol residencial seria la d'aprovar una Llei Òmnibus. El que cal fer, ho saben perfectament els col·legis professionals, els gremis del sector i els experts en habitatge, però les nostres administracions hauran de canviar de discurs, fer polítiques sobre el sol que funcionin, creure en la col·laboració publicoprivada i simplificar i reduir els terminis per obtenir llicències per a tornar a generar confiances. 

No sé veure que estiguem avançant gaire en aquests canvis necessaris, per tant, davant la pregunta de si tindrem més habitatge públic de lloguer, la resposta és que caldrà esperar uns quants anys més. Encara som presoners de tòpics i de prejudicis contra el sector de la construcció i de la cooperació entre ciutadania i administracions per resoldre els problemes col·lectius.