La crisi de l'habitatge i la dificultat de trobar pisos assequibles han fet aflorar el discurs que assenyala que el problema és que no hi ha prou oferta residencial. La solució, alguns diuen, exigeix construir habitatges de manera massiva per aconseguir abaixar els lloguers. Funcionen aquestes fórmules? Els principis econòmics bàsics diuen que quan augmenta l'oferta, els preus baixen, ja que hi ha més competència. Però la realitat és més complexa.
"La demanda d'habitatge no es comporta com en qualsevol altre mercat", explica Jaime Palomera, antropòleg i investigador de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona IDRA, a Nació. Tothom en necessita i és molt difícil mudar-se. Diversos estudis, majoritàriament en ciutats nord-americanes, han analitzat com evolucionen els preus del lloguer dels pisos que hi ha al voltant de nous edificis, trobant resultats divergents i plens de matisos. A Catalunya això no s'ha estudiat, però els càlculs d'aquest diari apunten que els municipis que més han construït no han viscut pujades de preus més suaus que allà on s'ha edificat menys.
L'evidència diu que els preus poden baixar, però no sempre ni els de qui més ho necessita
"En algunes circumstàncies, noves construccions redueixen els preus del lloguer o frenen l'augment de preus", conclou una revisió literària de la Universitat de Nova York, que afegeix que eliminar restriccions urbanístiques pot fomentar l'edificació. En aquesta línia, dos estudis fets a San Francisco i Nova York assenyalen que els barris reaccionen positivament a les noves promocions. El primer observa que quan s'alça un bloc de pisos, els lloguers dels habitatges que es troben a 100 metres a la rodona baixen entre un 1% i un 2%, mentre que el segon apunta que dins d'un radi de mig quilòmetre, un augment del 10% en l'oferta immobiliària contribueix a que els preus mitjans baixin un 1%.
Però un tercer estudi, fet el 2020 a Minneapolis, una ciutat de 425.000 habitants del nord dels Estats Units, hi afegeix un matís important, ja que analitza a qui beneficia la baixada de preus. La metodologia és similar: en una circumferència de 300 metres de radi al voltant d'una nova promoció de pisos, els investigadors van comparar els preus d'abans amb els de després. El resultat és que els preus, de mitjana, no canvien. Però darrere aquesta mitjana s'hi amaga una altra realitat: les cases més cares al voltant d'un nou edifici sí que s'abarateixen una mica (un 3,2%), però els pisos més assequibles s'encareixen un 6,6%.
Anthony Damiano, un dels autors d'aquest estudi, critica la recerca "a l'engròs" que es limita a analitzar les tendències del mercat de l'habitatge en general, ignorant que hi conviuen realitats molt diferents. "Una casa suburbana de quatre habitacions no és un bon substitut d'un apartament al centre d'una ciutat", exemplifica l'investigador. Obviar que, en realitat, existeixen molts submercats residencials pot fer que s'ignorin efectes negatius de les polítiques d'habitatge, especialment contra col·lectius vulnerables. Un dels més comuns és la gentrificació. L'estudi de San Francisco calcula que alçar un edifici fa créixer la probabilitat que el barri s'ompli de gent rica. Això no passa, però, quan els nous pisos són de lloguer assequible.
Palomera, que també assenyala que la dificultat de canviar-se de casa com qui es canvia un iPhone fa que l'habitatge no operi sota els típics principis d'oferta i demanda, afegeix que hi ha un gran factor anòmal que infla la demanda: "l'ús de l'habitatge com a actiu financer i no com a llar". Especialment en ciutats tan atractives com Barcelona, on invertir en el mercat immobiliari és "segur i molt rendible" per a grans fortunes d'arreu del món —Sánchez va anunciar que desincentivaria la compra extracomunitària— Palomera apunta a que la demanda és "potencialment infinita". En altres paraules, construir pisos en una ciutat amb poca oferta no només és una bona notícia per a potencials inquilins; també ho és per a possibles inversors que poden acabar encarint els lloguers del barri. "És inútil intentar explicar les fluctuacions de preu per una simple correlació de molta demanda i poca oferta", sentencia l'expert.
Catalunya: els municipis que més construeixen no tenen lloguers més baixos
A Catalunya no està demostrat que construir més habitatges comporti que els preus del lloguer siguin més baixos, o que pugin més a poc a poc. Una anàlisi de Nació conclou que els municipis on més s'ha edificat entre 2005 i 2023 i entre 2015 i 2023 (en relació amb la seva mida) no han viscut pujades de preus més suaus que allà on s'ha construït menys.
Durant aquests divuit anys arreu del país s'han afegit al parc residencial prop de 490.000 cases i pisos (una ampliació del 12%), d'acord amb l'estadística de la Generalitat, mentre que el preu mitjà del lloguer s'ha disparat un 50%, com indiquen les dades de l'Incasòl. La clau és que, estudiant municipi per municipi, no existeix una relació estadísticament significativa entre els que més construeixen i els que menys han patit la pujada de preus. Només existeix aquesta relació si es posa la lupa en setze poblacions d'entre 40.000 i 75.000 habitants amb una forta demanda.
És clar que aquest càlcul no té en compte els submercats mencionats per Damiano, ja que es fixa en el total d'habitatges construïts (siguin com siguin) i el preu mitjà de cada municipi. En tot cas, es tracta d'una primera aproximació del que passa a casa nostra, on encara no s'ha estudiat a fons aquesta qüestió.
El Banc d'Espanya va calcular que fan falta 140.000 pisos per a cobrir la demanda d'habitatge a Catalunya. Això, malgrat que hi ha 400.000 pisos buits (molts d'ells a les àrees metropolitanes de Barcelona i Tarragona, tensionades i amb molta demanda) i que el 3,6% del mercat del lloguer del centre de Barcelona correspon a pisos turístics.
L'anàlisi ha fet servir dades d'edificació i preus dels 75 municipis catalans que el Govern considera “tensionats”, on el 2005 ja es firmaven més de 50 contractes anuals de lloguer i que des d'aleshores han guanyat població. Aquest triple filtre permet limitar l’estudi als municipis on existeix una forta demanda d’habitatge; incloure poblacions rurals que no necessiten una expansió urbanística perquè perden població o s'hi firmen pocs contractes podria dur a resultats poc útils.
El càlcul principal consisteix en un model lineal (mètode OLS) que creua les dades municipals de la diferència del preu mitjà del lloguer entre 2005 i 2023 (variable independent) amb les de la construcció d'habitatges entre aquest mateix període, en relació amb el parc d'habitatges present el 2005 (dependent). Aquesta segona variable és una estimació duta a terme amb la suma del cens d'habitatges del 2001 (s'han inclòs tots els habitatges residencials, siguin principals, secundaris o buits) i els habitatges construïts entre 2002 i 2004. L’anàlisi s’ha repetit per a estudiar els 271 municipis tensionats entre 2015 a 2023, que correspon al cicle d’encariment actual.
Resultats
Del primer model lineal (2005-2023, n = 75) s'ha obtingut un coeficient de -0,21, amb un valor p del 0,6 i, per tant, s'ha considerat molt poc significatiu. Tests de valors extrems han permès descartar que hi hagi observacions extremadament influents.
S'han estudiat individualment deu subsets de les mateixes dades, separant els municipis per franges de preus i de població. L'única anàlisi que ha donat resultats significatius és la de poblacions d'entre 40.000 i 75.000 habitants (n = 16), amb un coeficient de -1.46 (p = 0,02).
Del segon model lineal (2015-2023, n = 271) s'ha obtingut un coeficient encara més baix, de -0,01, amb un valor p del 0,9. Cap dels deu subsets estudiats ha mostrat resultats significatius.
Per tenir en compte els moviments de població —i potencialment, de demanda—, s'ha calculat un nou encreuament. La mateixa variable independent s'ha encreuat amb la diferència entre la construcció d'habitatges sobre la mida del parc i l'evolució de la població de cada municipi. Tampoc ha mostrat resultats significatius en cap dels dos períodes ni en els vint subsets estudiats.