El passat 13 d’octubre es va celebrar a Madrid una manifestació multitudinària per defensar el dret a l’habitatge que es repetirà el 23 de novembre, aquest cop a Barcelona. Aquesta manifestació, amb el lema S’ha acabat! Abaixem els lloguers!, buscarà expressar el malestar, indignació i frustració que experimentem moltes que vivim de lloguer i veiem com el que hauria de ser un espai protegit pel dret a un habitatge digne, s’ha convertit en un actiu financer i una transferència de rendes del nostre treball a la butxaca de propietaris, propietàries i fons d’inversió. A les diverses fires immobiliàries celebrades l’últim any, les promotores reclamaven augmentar l’oferta, més sòl urbanitzable i menys regulacions. Però fins a quin punt tenen validesa les seves reclamacions?
Un dels arguments més comuns que s’escolta últimament per explicar l’augment dels preus del lloguer és que hi ha hagut un augment de la demanda, però l’oferta immobiliària no ha crescut al mateix ritme. Un problema senzill, amb una resposta senzilla, ens diuen els economistes liberals. Augmentar l’oferta ho solucionarà tot, construïm més i els preus baixaran. Però l’experiència precrisi 2008 a l’estat espanyol ja ens va ensenyar que més oferta no implica una baixada en el preu, i tampoc serà l’única solució màgica ara.
Primer de tot, la demanda ha canviat. No només són persones particulars qui cerquen comprar o llogar un habitatge, també són estrangers i fons d’inversió que busquen fer negoci i que s’evidencia perquè a Barcelona, en els darrers 15 anys, la meitat de les compres d’habitatge han estat d’inversors amb 8 pisos o més. De fet, el BCE ha confirmat que la compra d’habitatge per fons d’inversió pot afectar el preu de l’habitatge cap a l’alça.
En segon lloc, perquè es complís aquesta explicació simplista del mercat, hauria d’existir una competència perfecta, és a dir, un augment de l’oferta tindria la capacitat de reduir els preus de lloguer i de venda si els propietaris competissin entre ells per fixar els preus. Però en el mercat de l’habitatge no hi ha competència perfecta, sinó un comportament de tipus càrtel, en què els propietaris i constructors s’organitzen, de manera més o menys conscient, per fixar els preus que els interessen. De fet, el 2021, els propietaris de 5 o més habitatges concentraven el 23,2% del parc i els de 10 o més en concentraven el 17,2%. És a dir, tenen capacitat per influir en els preus del lloguer més enllà de la competència amb altres propietaris.
Per una altra banda, perquè es complís la premissa que l’oferta abaixarà els preus, s’hauria de construir a les ciutats on creix més la demanda. I aquí ens trobem amb diverses limitacions que es comenten poc. La primera és una limitació física, ja que tal com s’organitzen els serveis essencials i el treball remunerat al nostre territori, la demanda és més elevada al centre de les ciutats grans i és justament aquí on no hi ha espai per construir més. Per tant, convé, per una banda, reestructurar les nostres ciutats i l’economia per tal de garantir oportunitats i serveis essencials a tot el territori, però també reconèixer els límits físics dels nostres municipis. La segona limitació, que cobra més importància després de les inundacions de la DANA a València, és l’ecològica. Hi ha sòls que no són urbanitzables, i no ho haurien de ser, perquè es troben en risc d’inundacions. N’hi ha que no ho són i no ho haurien de ser perquè són espais d’interès natural. Finalment, la nova construcció, amb els materials i tècniques actuals, té un cost mediambiental que no ens podem permetre, i va exhaurint de mica en mica el ja limitat pressupost de carboni. Part de l’esforç s’hauria de redirigir a rehabilitar i habilitar per residir els quasi 4 milions d’habitatges buits que segons l’Institut Nacional d’Estadística existien el 2021, més d’un milió dels quals estaven a grans ciutats. Per tant, cal prioritzar altres mesures que no impliquin nova construcció, com la recuperació d’habitatge buit, la rehabilitació de pisos vells per fer-los habitables, i la reconversió d’immobles d’usos diversos cap a ús residencial.
Per últim, es parla poc de com es distribueix l’oferta. Un augment del parc d’habitatge només pot tenir la capacitat de reduir els preus si efectivament es dedica a residència permanent. Actualment això no és el que passa. A Catalunya, en el primer trimestre de 2024, el 25% de l’oferta dels portals immobiliaris es dedicava a lloguers de temporada, quan el 2019 representaven menys d’un 10%. A Barcelona era el 40% el 2024 i un 13% el 2019. Aquesta desviació al mercat de temporada és una clara intenció d’esquivar la llei d’habitatge, però també és una perversió de la funció social de l’habitatge. Els contractes de temporada tenen una durada màxima d’onze mesos i generen inseguretat i inestabilitat a les llogateres, dificultant que es puguin establir i teixir xarxa al barri o municipi. Però els que es queixen per la inseguretat jurídica són els propietaris per una llei que només s’ha aplicat a Catalunya i han esquivat sense esforços. Com hem vist en l’últim any, l’oferta també es pot desviar al lloguer turístic, que ha passat de ser de 702 pisos el 2012 a més de 100.000 el 2023 a tota Catalunya.
Incrementar l’oferta d’habitatge no és la solució màgica, i molt menys per si sola. A més, ignora que construir més, donades les circumstàncies actuals, té una capacitat molt limitada de reduir els preus dels lloguers. És important portar al centre del debat la qüestió del parc d’habitatge protegit, que permet retornar a l’habitatge la seva funció social i disminuir la pressió especulativa que s’està creant en el mercat. Una altra alternativa de la qual se’n parla poc, però amb gran potencial és l’habitatge cooperatiu, que a més redueix l’impacte mediambiental a través de compartir recursos i l’ús de tècniques de construcció sostenibles.