El passat dijous 27 d’abril, el Congrés de Diputats va aprovar la nova llei d'habitatge, una llei definida com a triomf històric pel govern espanyol, però que queda lluny del que reclamaven els socis de govern i entitats civils. La llei ara haurà de ser aprovada pel Senat i s’espera que entri en vigor abans de les eleccions municipals del 28 de maig.
La nova regulació de l'habitatge és la primera a intervenir el mercat immobiliari estatal, limitant el preu dels nous contractes de lloguer en zones on la compra o lloguer d’un habitatge suposi de mitjana més d’un 30% de l’ingrés mitjà o on els preus de compra o lloguer dels habitatges hagin acumulat un increment mínim de 3 punts percentuals per damunt de l’IPC (zones tensionades). Com ja va publicar Nació en aquesta notícia, la llei redefineix els petits i grans tenidors i estableix límits diferents per cada tipus. Tant els grans tenidors, aquells amb més de 5 propietats, com els petits tenidors estaran subjectes a un índex de preus elaborat per les comunitats autònomes i sempre inferior a l'IPC. A Catalunya, aquest índex ja es va crear amb l’anterior llei que regulava els lloguers i, per tant, la nova llei es podrà implementar tan bon punt entri en vigor. A més, prohibeix que les immobiliàries puguin cobrar els seus honoraris als llogaters i llogateres. També incorpora novetats en la gestió dels desnonaments, ja que s’introdueix un procés d’arbitratge i es dona més temps a l'Administració Pública per trobar una solució habitacional per les famílies vulnerables. Tot i això, elements importants com el lloguer social i els contractes de lloguer temporal queden fora de la llei. Com ja va avisar el Sindicat de Llogaters i Llogateres, això podria limitar l’efectivitat de la llei, ja que els propietaris i immobiliàries podrien aprofitar aquests buits per seguir apujant els preus.
Aquest no és el primer cop, però, que es regula el preu dels lloguers, ja ho van fer abans Andalusia, València, Catalunya, Euskadi o Navarra. La catalana, la llei 11/2020, era la més pionera en la matèria, però va ser tombada pel Tribunal Constitucional el 2022, arran d’un recurs d’inconstitucionalitat presentat pel PSOE. En general, la literatura econòmica conclou que controlar els lloguers té un efecte positiu en el seu preu, però pot comportar diversos efectes adversos en el mercat immobiliari. En general, les lleis que intervenen el mercat immobiliari a través d’una regulació dels preus de lloguer asseguren els inquilins i inquilines davant una relació contractual tradicionalment asimètrica, on els propietaris i propietàries concentren molt poder de negociació. A més, la reducció dels preus de lloguer a través de la intervenció governamental suposa una redistribució de rendes d’arrendataris a inquilins. Aquesta regulació afavoreix l’accés a l’habitatge i té un impacte positiu en l’estabilitat financera de les famílies de rendes baixes, reduint el sobreesforç econòmic que suposa el lloguer.
Els efectes que va tenir la llei catalana en el mercat immobiliari català són majoritàriament positius, però depenen de les dades utilitzades per l’anàlisi. Un informe elaborat per economistes de la Universitat Pompeu Fabra utilitzant dades del portal immobiliari Idealista conclou que la llei va reduir el preu dels lloguers, especialment el dels immobles més cars. Tot i això, els autors observen un augment del preu de lloguer dels immobles més barats, cosa que expliquen a conseqüència de l’incompliment de la llei. Això, però, també es podria explicar per un trasllat d’aquests immobles al mercat de lloguers temporals, molt populars a Barcelona i que tampoc estaven regulats per la llei catalana. Per altra banda, l’estudi elaborat per l’institut d’Economia de Barcelona (IEB) amb dades de l’Incasòl conclou que la llei va ser efectiva en la reducció dels preus de lloguer i no es va reduir el nombre d’immobles oferts. Aquest estudi, però, deixa fora la ciutat de Barcelona. Un altre estudi, elaborat pel centre de recerca econòmica DIW, a Alemania, també utilitza dades del portal immobiliari Idealista i també conclou que la llei va reduir el preu mitjà dels lloguers, però també va disminuir lleugerament el nombre d’immobles oferts.
Els efectes que tindrà la nova de llei d’Habitatge no estan clars. Per una banda, proposa un blindatge menys ferm que la llei catalana. Com ja han apuntat des de l’Observatori DESC en el seu informe i el Sindicat de Llogaters i Llogateres, la llei crea buits legals que tant propietaris com immobiliàries poden utilitzar per seguir augmentant els preus. De fet, les immobiliàries ja han avisat que buscaran noves fórmules per apujar els preus un cop entri en vigor la nova regulació. A més, en comunitats autònomes on encara no existeix un índex de preu de lloguers, els propietaris i immobiliàries podrien aprofitar per apujar els preus abans que es publiquin les dades necessàries per elaborar l’índex - a càrrec de l’INE i abans de desembre de 2024. Una de les majors pors és que es traslladin els immobles al mercat de contractes temporals, un sector menys garantista quant a drets dels llogaters i llogateres, però que la llei insta a regular en els pròxims sis mesos. Per una altra, introdueix per primer cop un marc estatal de regulació dels preus i augmenta la protecció davant els desnonaments oberts i de persones vulnerables. S’haurà d’esperar que la regulació entri en vigor i es faci una recollida minuciosa de dades sobre els lloguers, les hipoteques i els immobles per tal de poder avaluar l’efecte causal de la nova llei.
Agraïments a: Cristina Ferrer Romero
La nova regulació de l'habitatge és la primera a intervenir el mercat immobiliari estatal, limitant el preu dels nous contractes de lloguer en zones on la compra o lloguer d’un habitatge suposi de mitjana més d’un 30% de l’ingrés mitjà o on els preus de compra o lloguer dels habitatges hagin acumulat un increment mínim de 3 punts percentuals per damunt de l’IPC (zones tensionades). Com ja va publicar Nació en aquesta notícia, la llei redefineix els petits i grans tenidors i estableix límits diferents per cada tipus. Tant els grans tenidors, aquells amb més de 5 propietats, com els petits tenidors estaran subjectes a un índex de preus elaborat per les comunitats autònomes i sempre inferior a l'IPC. A Catalunya, aquest índex ja es va crear amb l’anterior llei que regulava els lloguers i, per tant, la nova llei es podrà implementar tan bon punt entri en vigor. A més, prohibeix que les immobiliàries puguin cobrar els seus honoraris als llogaters i llogateres. També incorpora novetats en la gestió dels desnonaments, ja que s’introdueix un procés d’arbitratge i es dona més temps a l'Administració Pública per trobar una solució habitacional per les famílies vulnerables. Tot i això, elements importants com el lloguer social i els contractes de lloguer temporal queden fora de la llei. Com ja va avisar el Sindicat de Llogaters i Llogateres, això podria limitar l’efectivitat de la llei, ja que els propietaris i immobiliàries podrien aprofitar aquests buits per seguir apujant els preus.
Aquest no és el primer cop, però, que es regula el preu dels lloguers, ja ho van fer abans Andalusia, València, Catalunya, Euskadi o Navarra. La catalana, la llei 11/2020, era la més pionera en la matèria, però va ser tombada pel Tribunal Constitucional el 2022, arran d’un recurs d’inconstitucionalitat presentat pel PSOE. En general, la literatura econòmica conclou que controlar els lloguers té un efecte positiu en el seu preu, però pot comportar diversos efectes adversos en el mercat immobiliari. En general, les lleis que intervenen el mercat immobiliari a través d’una regulació dels preus de lloguer asseguren els inquilins i inquilines davant una relació contractual tradicionalment asimètrica, on els propietaris i propietàries concentren molt poder de negociació. A més, la reducció dels preus de lloguer a través de la intervenció governamental suposa una redistribució de rendes d’arrendataris a inquilins. Aquesta regulació afavoreix l’accés a l’habitatge i té un impacte positiu en l’estabilitat financera de les famílies de rendes baixes, reduint el sobreesforç econòmic que suposa el lloguer.
Els efectes que va tenir la llei catalana en el mercat immobiliari català són majoritàriament positius, però depenen de les dades utilitzades per l’anàlisi. Un informe elaborat per economistes de la Universitat Pompeu Fabra utilitzant dades del portal immobiliari Idealista conclou que la llei va reduir el preu dels lloguers, especialment el dels immobles més cars. Tot i això, els autors observen un augment del preu de lloguer dels immobles més barats, cosa que expliquen a conseqüència de l’incompliment de la llei. Això, però, també es podria explicar per un trasllat d’aquests immobles al mercat de lloguers temporals, molt populars a Barcelona i que tampoc estaven regulats per la llei catalana. Per altra banda, l’estudi elaborat per l’institut d’Economia de Barcelona (IEB) amb dades de l’Incasòl conclou que la llei va ser efectiva en la reducció dels preus de lloguer i no es va reduir el nombre d’immobles oferts. Aquest estudi, però, deixa fora la ciutat de Barcelona. Un altre estudi, elaborat pel centre de recerca econòmica DIW, a Alemania, també utilitza dades del portal immobiliari Idealista i també conclou que la llei va reduir el preu mitjà dels lloguers, però també va disminuir lleugerament el nombre d’immobles oferts.
Els efectes que tindrà la nova de llei d’Habitatge no estan clars. Per una banda, proposa un blindatge menys ferm que la llei catalana. Com ja han apuntat des de l’Observatori DESC en el seu informe i el Sindicat de Llogaters i Llogateres, la llei crea buits legals que tant propietaris com immobiliàries poden utilitzar per seguir augmentant els preus. De fet, les immobiliàries ja han avisat que buscaran noves fórmules per apujar els preus un cop entri en vigor la nova regulació. A més, en comunitats autònomes on encara no existeix un índex de preu de lloguers, els propietaris i immobiliàries podrien aprofitar per apujar els preus abans que es publiquin les dades necessàries per elaborar l’índex - a càrrec de l’INE i abans de desembre de 2024. Una de les majors pors és que es traslladin els immobles al mercat de contractes temporals, un sector menys garantista quant a drets dels llogaters i llogateres, però que la llei insta a regular en els pròxims sis mesos. Per una altra, introdueix per primer cop un marc estatal de regulació dels preus i augmenta la protecció davant els desnonaments oberts i de persones vulnerables. S’haurà d’esperar que la regulació entri en vigor i es faci una recollida minuciosa de dades sobre els lloguers, les hipoteques i els immobles per tal de poder avaluar l’efecte causal de la nova llei.
Agraïments a: Cristina Ferrer Romero