La construcció de nous habitatges es continua presentant per part de la majoria d’actors polítics i econòmics com l'única solució a la crisi que vivim. Però ara sorgeixen arguments assenyalant la migració com la culpable. En aquesta lògica simplificada d'oferta i demanda, correm el risc de repetir errors que es van cometre durant el boom immobiliari. I, en segon lloc, d'atribuir al creixement demogràfic un paper massa gran en la pujada dels preus, amb els discursos xenòfobs que això alimenta. Junts ja ha demanat que es concedeixi habitatge protegit només a les persones que portin empadronades 10 anys al municipi.
Entre 2001 i 2023 s'ha construït més del que es va créixer demogràficament a l’estat espanyol: les dades més recents mostren que s’han creat 5 milions de noves llars i s'ha construït un total de 6,4 milions de cases noves. I això no s'ha traduït en una caiguda dels preus. El preu de l'obra nova a Catalunya ha pujat un 175%, i la segona mà i el lloguer un 125%. A més, els preus han pujat també en municipis on la població ha baixat. Llavors ens hem de preguntar, a què hem dedicat la construcció que ha provocat aquest augment de preus?
Al voltant d'un 30% de la construcció feta des de 2001 no s'ha dedicat a residència habitual: segona residència, turisme, especulatiu, o simplement deixar-ho buit. Segons l'OECD, Espanya és el país amb més habitatge buit. A Barcelona, l'Ajuntament va determinar que un 1,22% dels habitatges estaven efectivament buits, amb un total de 10.052, una xifra equiparable al nombre de llicències turístiques de la ciutat, o molt similar a l’actual parc d’habitatge públic a Barcelona, d'11.500 unitats.
Pel que fa als fluxos migratoris, cal distingir. El 15% de les compres a l'estat i a Catalunya es dona per persones estrangeres, i en zones costaneres i insulars arriba al 30%. La meitat d'aquests compradors, el 7% de totes les compres, no són residents: són inversors que compren per un preu 60% més alt que els residents, afectant molt el preu a l'alça. Això no té res a veure amb les persones migrades que viuen i treballen aquí, que majoritàriament són llogateres i pateixen discriminació per accedir a l'habitatge, o viuen en condicions precàries. Clarament, la dreta parla de migrants en sentit pejoratiu quan demanden habitatge perquè tenen menys recursos, però no quan el compren per especular o per tenir un pis de luxe. Moltes de les compres de no residents es fan a través d’empreses, que concentren cada cop més la propietat del parc de lloguer.
La concentració en la propietat del lloguer incrementa els preus i empobreix les condicions de les llogateres. A Barcelona, el 71% dels arrendadors tenen un sol pis, però només controlen un terç del mercat. El 45% dels pisos està controlat pel 7% dels arrendadors, i el 0,1% controla el 10%. Aquest 0,1% són bancs, fons d’inversió i immobiliàries (CaixaBank, Blackstone, CBRE, Cerberus) que apliquen pràctiques de desnonaments, augments abusius, i lloguer de temporada per escapar regulacions. I aquestes pràctiques són després replicades per inversors més petits.
Construir més habitatge no implica necessàriament que es dediqui a usos residencials; i que es dediqui a usos residencials no implica que sigui assequible. Estem a la cua de l'habitatge protegit a la UE, amb un 2,5% quan la mitjana és del 9,5%. Hem construït habitatge protegit, però ha perdut la seva qualificació: entre 1960 i 2021 s’haurien construït 582.517 habitatges protegits a la demarcació de Barcelona, el 28% del total dels habitatges edificats. I el continuem perdent mentre seguim sense generar habitatge de lloguer amb protecció indefinida. El 2021, la demarcació de Barcelona tenia 72.000 pisos protegits, dels quals el 74% hauran perdut la seva qualificació pel 2040: i dels 9.000 habitatges protegits construïts el 2023 a l’estat espanyol, la meitat van ser de propietat.
Per això és important no simplificar quan parlem de xocs en la demanda. Els compradors estrangers no residents tenen un efecte, sí. Però tot l'habitatge que aconseguim generar ha d'estar fora de dinàmiques especulatives, i s’han d’alinear amb els compromisos climàtics.
Això ho aconseguim eliminant la demanda no residencial d'habitatge: establint topalls al lloguer amb contractes indefinits; prohibint la compra no residencial i taxant l'especulativa; recuperant l'oferta de pisos buits i turístics; i ampliant el parc d'habitatge social i cooperatiu, que tinguin caràcter permanent d’assequible o social.
Agraïments a: Guillem Domingo.
Per a més informació, l’Alessandra Palomar explica aquí el fenomen de l’oferta i demanda d’habitatge, i jo argumento que no podem centrar la solució a la crisi només construint.