A finals del setembre passat es publicava el primer esborrany d’informe sobre la crisi d’habitatge del Parlament Europeu. El document, redactat per un europarlamentari del PP, afirma sense gaire base quines polítiques funcionen per adreçar la crisi de l’habitatge. L’informe se centra en la necessitat de construir més i desregular el mercat com a úniques sortides.
Aquesta és la posició que la dreta ha agafat davant la ja ineludible crisi d’habitatge i que en part comparteixen els socialistes, sobretot pel que fa a en el focus en construir i augmentar l'oferta. Aquest dimarts passat, Illa afirmava que el que cal ara és “construir, construir i construir”, anunciant que es construiran 214.000 pisos nous, dels quals només 50.000 seran de protecció oficial i gestionats majoritàriament per actors privats. Els pisos restants serien de mercat lliure.
Tot i que aquesta fixació en la falta d’oferta i la necessitat de construcció sembla nova, és el mateix paradigma econòmic neoliberal de sempre. En el món anglosaxó es troba representat per Abundance, el llibre tecnooptimista que ha generat molt debat en el camp urbanístic perquè per explicar les mancances en habitatge, assenyala que les regulacions administratives a la nova construcció són massa altes, i en què cal revisar la normativa d’usos del sòl.
L’Alessandra Palomar ens explicava que defensar polítiques estrictament pro-oferta en habitatge suposa una simplificació perillosa de la teoria econòmica de l’oferta i la demanda. Perquè es complís, caldria construir a les ciutats ja saturades, que és on hi ha més demanda; caldria obviar limitacions ecològiques, construint en zones inundables i sense tenir en compte els pressupostos climàtics; i hauríem d’ignorar que hi ha diferents tipus de demanda d’habitatge. Però com analitzem aquesta demanda i hi actuem? Què ens diuen les dades?
Segons FUNCAS, el 60% de les compres d’habitatge a l’estat espanyol el 2024 es van fer sense hipoteca, i l’INE assenyala que el 14,4% dels habitatges el 2021 estaven buits. Queda molt de marge per assegurar que l’habitatge ja construït es faci servir per finalitats residencials i no especulatives, i això s’assoleix a través de la regulació del mercat.
A aquells que defensen la construcció i desregulació com a úniques sortides, els recomanaria llegir l’informe de l’Institut Català d’Avaluació de Polítiques Públiques sobre què funciona en polítiques d’assequibilitat de l’habitatge, un estudi que recull d’investigacions amb dades de molts països i publicats en revistes científiques.
Els resultats són els següents: és indiscutible que augmentar el parc públic d’habitatge en redueix el preu, i fa que les persones amb menys ingressos dediquin una porció més baixa del sou a pagar l’habitatge. Els impostos en pisos buits poden reduir el preu de compra i lloguer; la regulació del lloguer en redueix el preu; restringir la inversió immobiliària estrangera o no resident redueix el preu de manera molt significativa; i la nova construcció modera els preus, sobretot dels pisos de compra i lleugerament dels de lloguer, però no està clara la magnitud d’aquests últims efectes.
Algunes investigacions fetes a Europa han estudiat el canvi en el preu si s’augmenta l'oferta. A Alemanya, un augment de l’1 % del nombre d’edificis acabats va reduir el preu del lloguer un 0,2%, i a Anglaterra van reduir els preus entre un 1,5 i 2%. Aplicant aquestes últimes dades a Catalunya, on el 2021 teníem un parc de 3,9 milions d’habitatges, la construcció anunciada per Illa podria portar teòricament a una reducció del voltant del 10% del preu general d’habitatge si prenem l’estudi anglès, o un 1% del preu del lloguer si prenem el cas alemany.
Aquestes dades ens donen una imatge d’un possible escenari. Però una reducció del 10%, encara que no ho sembli, és molt baixa, sobretot si es destinen a habitatge de lliure mercat. Només entre 2023 i 2024, el preu de compra d’habitatge a Catalunya va pujar un 7,4%. I tot i que es produís aquesta reducció, caldria limitar la compra a usos residencials i evitar que es deteriori la situació actual, on tenim un alt grau de compra per a usos inversors.
Però a l’estat espanyol l’augment de l'oferta històricament ha vingut acompanyada també d’una pujada de preus a causa de les dinàmiques especulatives. Com ha investigat José Manuel Naredo, els habitatges es venien al lliure mercat amb una expectativa que els preus pujarien, i l’augment de l'oferta va alimentar la bombolla.
El que ens cal és més habitatge, sí, però hem de limitar al màxim la nova construcció a pal·liar el dèficit d’habitatge públic que tenim. Necessitem acompanyar les polítiques d’expansió del parc amb la regulació que asseguri que l’HPO està protegit indefinidament i que mantindrà situacions d’habitabilitat; i cal incorporar restriccions a la inversió no-resident, assegurar que es respecten els topalls al lloguer, i penalitzar l’habitatge vacant.
Si construïm més, ens hem d’assegurar que els nous habitatges es destinaran a residència habitual i sota un preu assequible, si no és així, més oferta només alimentarà més la bombolla.
Agraïments a: Alessandra Palomar