Els quatre informes dels experts i el dictamen de l'exmagistrat del Tribunal Constitucional Carles Viver Pi-Sunyer avalen la limitació de la compra especulativa d'habitatges en zones de mercat tensionat. Es tracta dels informes encarregats pel grup de treball format pel Govern, els Comuns i experts. Regular la compra especulativa d'habitatges és una de les principals condicions que els Comuns han posat per negociar els pressupostos de la Generalitat del 2026.
Els quatre informes dels experts han estat elaborats per Jaime Palomera, Rosa Fornes, Fuensanta Alcalá i Pablo Feu. Per la seva banda, Viver Pi-Sunyer conclou que el "dret vigent" permet "una notable diversitat de limitacions" dels drets de propietat privada en habitatge.
L'informe de Jaime Palomera
L'informe signat per Jaime Palomera, de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona, parteix de la tesi que a Catalunya "és urgent condicionar la compra d'habitatge a l’ús residencial, especialment en mercats tensionats". L’objectiu, segons diu, és prioritzar dues formes de demanda: les persones i famílies que hi volen viure i, d'altra banda, la demanda pública o social orientada a satisfer aquesta necessitat com per exemple el sector públic o cooperatives.
L'informe conclou que cal "desplaçar" la demanda especulativa que competeix amb l’accés a l’habitatge i no contribueix a resoldre la necessitat residencial. Però avisa també que no pot ser "una mesura aïllada", sinó una peça clau d’una política d’habitatge centrada en l’ús.
L'informe de Rosa Fornes i Fuensanta Alcalá
Per la seva banda, l'informe elaborat per Rosa Fornes proposta introduir una definició de l'ús d'habitatge que especifiqui la residència habitual com “l’habitatge que constitueix el domicili permanent de la persona que l’ocupa i que pot acreditar-se a través de les dades del padró municipal o altres mitjans vàlids en dret”. D’aquesta manera, segons defensa, l’efecte que es persegueix superaria la temporalitat i la localització territorial només en àrees tensades i esdevindria un principi general i permanent de la legislació urbanística catalana.
L'informe signat per Fuensanta Alcalá defensa que limitar l'adquisició d'habitatges en zones de mercat residencial tensat resulta "jurídicament viable i s’insereix de manera coherent en l’ordenament vigent sense que es desprengui cap vulneració constitucional apreciable". Des de la perspectiva del dret civil català, assegura que la mesura s’integra de manera coherent en la concepció institucional del dret de propietat, tal com resulta del Codi Civil de Catalunya.
També avisa, però que si no s'estableix un sistema adequat de prevenció, inspecció, restauració de la legalitat i sanció, les determinacions urbanístiques "podrien quedar buidades de contingut". En aquest sentit, defensa la necessitat de desenvolupar un "règim sancionador específic, coherent i proporcional, que permeti garantir l’efectivitat de les limitacions introduïdes".
Així mateix, Fuensanta posa l'accent en el fet que la norma no regula relacions entre privats i no redefineix drets subjectius civils sinó que "condiciona l’ús funcional d’un bé immoble en funció del seu emplaçament urbanístic, igual que altres càrregues urbanístiques plenament consolidades".
L'informe de Pablo Feu
Segons l'informe de Pablo Feu, l'actuació especulativa del mercat immobiliari "està impedint a moltes persones mantenir-se en els habitatges a les quals ja havien pogut accedir sense que la seva situació soci econòmica hagi empitjorat". I veu legitimat que les administracions catalanes amb competències en matèria urbanística (autonòmica i locals) puguin "limitar" la compra d’immobles només per a habitatge habitual, o bé a la de tercers en règim de lloguer, però en unes condicions accessibles de temps i preu.
Feu remarca que la mesura limitativa només podria ser aplicable a les ciutats o en les parts d'elles que hagin estat declarades zones de mercat residencial tensionat. Això dona a la limitació un caràcter temporal necessari per a l'encaix constitucional de la mesura. D'aquesta manera, segons diu, queda clar que es tracta d'una "mesura extraordinària" que no té una vocació d'aplicació generalitzada i indefinida.
L'informe conclou que Catalunya pot limitar la compra d'habitatges "sempre que s'asseguri que tal limitació és temporal i sense vocació de permanència i obeeix a una causa objectiva d'extraordinària i urgent necessitat explícita, justificada i raonada". Així mateix, proposa que s'ampliï la limitació no només a la compra dels immobles, sinó també als "negocis jurídics de disposició que suposin la cessió dels drets d'adquisició sobre els immobles, encara que no hagin transmès".
El dictamen constitucional de Viver Pi-Sunyer
El grup de treball també ha encarregat un informe a l'expert constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer sobre la limitació del dret de propietat privada en matèria d’habitatge. En el seu informe analitza diferents sentències del Tribunal Constitucional en aquest àmbit.
I fa referència a una sentència del TC sobre la regulació de la comunitat autònoma d'Andalusia en habitatge per concloure que el "dret vigent" admet la constitucionalitat "d'una notable diversitat de limitacions" dels drets de propietat privada en habitatge així com un "grau elevat" per incidir en les limitacions al dret a la propietat privada. En aquest sentit, afegeix que hi ha un "marge important" per als legisladors per decidir l'abast de les limitacions.
Segons Viver Pi-Sunyer, només s'exclouen limitacions en matèria d’habitatge que "buiden gairebé totalment el contingut" del dret de propietat i que fa pràcticament irreconeixible el dret de propietat privada. També conclou, en l'àmbit competencial, que les comunitats autònomes estan constitucionalment legitimades per establir limitacions als drets de propietat privada emprant normes, "enfocaments i instruments" propis del dret administratiu per regular no només relacions entre particulars i administracions, sinó també relacions entre particulars.
Reacció dels Comuns
Els Comuns consideren “constitucional” i avalada “jurídicament” la prohibició de la compra especulativa d’habitatge a Catalunya amb els informes dels diversos especialistes i juristes sobre la taula, i reclamen al Govern “valentia i voluntat política” per fer efectiva aquesta mesura. La líder de la formació al Parlament, Jéssica Albiach, ha recordat a l’executiu que aquesta és una línia vermella per desencallar la negociació dels pressupostos de la Generalitat, i ha fet públic que les converses estan “encallades”. “Ens trobem una vegada més tirant de la corda i esperem de veritat que a l'altre costat hi hagi algú que sigui conscient de la necessitat i de la urgència de tirar endavant aquesta mesura”, ha reclamat Albiach.
Proposta de la CUP
La CUP va registrar aquest divendres una proposició de llei al Parlament per prohibir l'ús especulatiu de l'habitatge i el sòl. Entre les mesures de la llei hi ha la de declarar tota Catalunya com a zona tensionada a través del sistema de les vegueries; reservar un 70% del sostre per habitatge de protecció oficial (HPO) en noves transformacions i un 50% per edificis de nova construcció o que el Jurat d'Expressió de Catalunya fixi el preu en situacions "de desacord" durant la compra per tanteig i retracte.
