A Catalunya molta gent sap què és la regulació de lloguers i poques persones coneixen el tanteig i retracte. Tanmateix, totes dues impliquen la intervenció del mercat immobiliari. Aquest segon instrument més desconegut, però, pot fer que la venda d'un pis canviï a l'últim moment: per més que el venedor hagi acordat amb un altre privat el traspàs d'un immoble, l'administració té una mena de comodí. Té el dret preferent per adquirir l'habitatge, si accepta el preu de compra que s'estava plantejant en el mercat lliure. Això passa en alguns supòsits que s'han anat ampliant amb els anys. En concret, durant els darrers deu anys. Ara la norma compleix una dècada i diversos experts valoren a Nació el funcionament d'una mesura clau per a les administracions públiques.
La clau d'aquesta intervenció és que està pensada per sumar pisos a la cartera d'habitatge públic del país, una realitat que a Catalunya és especialment eixuta. Hi ha al voltant d'un 2% d'habitatge social respecte al total de llars que hi ha al territori català, mentre que la mitjana de la Unió Europea és del 9% i alguns països superen el 15%. Això, en un moment de crisi d'accés a l'habitatge, s'ha volgut resoldre amb diverses vies: una és la de prometre la construcció de nous pisos, i una altra, en canvi, és la del tanteig i retracte.
De fet, tal com publica aquest diari, entre el 2015 i el 2024, les dues principals institucions del país han utilitzat el sistema de tanteig i retracte per captar 5.447 habitatges. La Generalitat ha irromput en diverses operacions immobiliàries privades fins a quedar-se 4.778 pisos, mentre que l'Ajuntament de Barcelona ha intervingut en les compravendes que implicaven 669 immobles. Recentment, a més, quan el fons immobiliari Divarian va voler vendre's gran part de la seva cartera de pisos de cop, a Catalunya, el Govern va aparèixer per quedar-se-la tota. És l'operació de tanteig i retracte més gran que s'ha fet mai al país i suposa aconseguir de cop 743 habitatges públics.
Com funciona el tanteig i retracte
Inicialment, en els anys postcrisi del 2008, es va pensar la mesura com una opció que només existiria en els casos dels pisos i cases que es provenien d'execucions hipotecàries o dació en pagament. Abans de tancar un acord de compravenda, els propietaris estaven obligats a oferir a l'administració l'habitatge. Si la Generalitat -o els ajuntaments- descartaven l'interès per aquell pis, llavors seguia el pacte entre privats de manera habitual. Però si a la institució pública li semblava una operació atractiva, tenia preferència per quedar-se la casa sempre que acceptés el preu de mercat que havia fixat el venedor.
Des del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (COAPI) remarquen que es va introduir com "una mesura temporal i conjuntural per a un tipus d'habitatge que després han ampliat temporalment i objectivament". Així, aquest mateix any s'ha fet una nova extensió de la norma que ja preveu que les administracions puguin quedar-se qualsevol pis que vulgui vendre's un gran tenidor, si és una empresa -persona jurídica- i si l'immoble està en una zona declarada tensa. Això inclou, ara mateix, 271 municipis de Catalunya, on viu la immensa majoria de la població.
Aquest plantejament canvia la idea que només es pot aconseguir habitatge assequible construint més. "Quan es parla d'augmentar l'oferta i tenir més cases assequibles, es pensa a construir. És el que té al cap la gent i bona part de les administracions. Però l'augment de l'oferta es pot fer de diferents maneres, i una és obtenir oferta sense haver de construir-la, que és complementària. I aquí el mecanisme que s'ha utilitzat amb més èxit és el tanteig i retracte, perquè no només permet augmentar l'habitatge protegit, sinó que a més el que estàs fent és menjar-li terreny a l'habitatge que augmenta preus", resol Jaime Palomera, codirector de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). El que apunta és que amb cadascuna d'aquestes intervencions es guanya un pis públic i se'n perd un de privat.
Això ajuda a reduir els preus d'aquell habitatge -que pot acabar gestionat també per una entitat sense ànim de lucre o una cooperativa- però també podria tenir efectes sobre la seva zona més immediata, assegura Palomera. "El problema fonamental és que l'habitatge de mercat el que fa és augmentar al màxim el preu del sòl, i això és l'especulació. El preu augmenta no per la construcció o rehabilitació que es pugui fer d'un habitatge ja existent, sinó perquè hi ha hagut un augment del preu del sòl. En canvi, quan introdueixes habitatge assequible el que fa és moderar aquestes rendes del sòl. I encara ho fas amb més èxit si a banda de construir, obtens habitatges del mercat i els introdueixes en un sistema protegit, perquè les rendes del sòl d'aquells habitatges i dels del voltant queden moderades", afegeix l'expert.
De manera similar, el catedràtic especialitzat en habitatge de la Universitat de Barcelona (UB) Juli Ponce destaca que el tanteig i retracte "és un instrument d'intervenció pública per fer front a les externalitats negatives del mercat immobiliari, com són els preus fora de l'abast de la major part de la població, o els processos de gentrificació i segregació urbana". A més, puntualitza que també existeix a altres comunitats i països, com França, on l'anomenen "Droit de préemtion". Davant les possibles queixes respecte a aquesta intervenció pública, el codirector de la Càtedra Barcelona d'Estudis d'Habitatge assenyala que "la potestat administrativa existeix i, si és exercida conforme a l'ordenament jurídic, tenim el deure de suportar el seu exercici en benefici de l'interès general".
Crítiques al tanteig i retracte per "retards"
Des del sector immobiliari es veu tot amb una mica menys d'entusiasme. No és un gran maldecap per als propietaris de pisos -"de les diferents mesures coercitives que l'administració ha anat dissenyant, segurament la del tanteig i retracte és una de les de menor intensitat, des del punt de vista que el preu de la transacció segueix sent el mateix", apunta Carles Sala, com a portaveu del COAPI- però sí que tenen reclamacions sobre aquesta carpeta.
"Els principals inconvenients venen pel retard", resumeix el representant dels propietaris d'immobles. També davant l'increment dels pisos que potencialment entren en les possibles intervencions públiques, amb les noves normatives, Sala lamenta que s'ha anat trigant "cada vegada més" a contestar i que els terminis s'acaben incomplint.
A més, critica que la darrera condició de la Generalitat per al tanteig i retracte estableixi que l'administració tindrà aquest dret preferent de compra no només quan un gran tenidor vengui el pis, sinó també en les posteriors vendes que es vulguin fer d'aquell immoble. "És absurd que si un petit tenidor compra el pis d'un gran tenidor, després el petit propietari hagi de suportar la dilació de mesos que suposa tancar la venda d'un habitatge en funció de què l'administració hagi de contestar i posar l'immoble a disposició d'altres entitats socials o ajuntaments", conclou el portaveu.
Els deures pendents: tenir més diners per comprar
Sigui com sigui, l'actual composició del mercat immobiliari fa que l'administració hagi de valorar molt bé quan intervé i quan no. Les administracions tenen tot un seguit d'ofertes constants per compravendes sobre la taula i han de decidir, en funció del preu de la finca o l'habitatge, però també al voltant de si s'hi han de fer reformes i el cost que tindrien.
Ara bé, encara s'està lluny d'abocar-hi els diners necessaris, assenyalen tant Jaime Palomera com Juli Ponce. L'adquisició de menys de 6.000 pisos en deu anys per part de la Generalitat i l'Ajuntament de Barcelona dona marge per anar a més. El codirector d'IDRA menciona que "cal una inversió com no hem vist mai en democràcia" i assegura que per finançar-la cal un gran canvi fiscal: "abaixar impostos a la gent treballadora i augmentar-los als més rics". Al seu torn, el catedràtic de la UB assenyala que aviat presentaran un decàleg propi en què faran propostes per revertir la crisi de l'habitatge i que allà ja es plantegen els deures pendents en termes pressupostaris: "La inversió pública a Espanya i Catalunya està molt lluny de la mitja europea del 0,60% del PIB. Davant la crisi habitacional que patim des de fa dècades, és imprescindible situar-se en aquests nivells d'inversió en el servei públic de l'habitatge per poder aturar el seu deteriorament continuat, molt més acusat que el sanitari o educatiu", remata Ponce.
