L'opció de demanar una pròrroga obligatòria de dos anys del lloguer s'ha convertit en un debat tan intens a l'estat espanyol que per moments semblava que era la primera vegada que es plantejava una iniciativa d'aquesta mena. El cert, però, és que recentment s'havien plantejat mesures similars, amb pròrrogues forçoses que el llogater només havia de demanar, tant durant la pitjor època del Covid-19 com a partir de l'esclat de la guerra a Ucraïna. Una part de la ciutadania, sobretot els inquilins i els propietaris, recordaran aquelles etapes. Tanmateix, ja fa tres anys que hi ha una altra via, més permanent i més sòlida a escala jurídica, que també ha passat més desapercebuda.
Ara, Nació analitza l'altra pròrroga dels lloguers, una opció que, sobre el paper, permetria allargar tots els arrendaments fins a tres anys, més enllà de la finalització del contracte. Segons la llei, l'única condició necessària és que el pis es trobi en una àrea declarada zona de mercat tensionat. Ara bé, aquesta via no és aliena als debats jurídics. Els advocats del sector immobiliari posen en dubte que es pugui aplicar ja. Tanmateix, el govern espanyol, alguns experts en dret i juristes del moviment per l'habitatge opinen el contrari, i defensen que ja és plenament vigent. Totes les parts, però, coincideixen a dir que encara falta un posicionament dels tribunals que acabi de marcar jurisprudència. Tot i així, ja fa temps que es poden demanar i que poden allargar contractes d'inquilins a Catalunya.
Diferències amb la pròrroga del decret
D'entrada, cal aclarir que hi ha algunes diferències respecte a la pròrroga que ara ha decaigut a l'Estat. La via del reial decret-llei 08/2026, impulsat recentment pel govern del PSOE i Sumar, la podia demanar qualsevol persona que vivís de lloguer i que el seu contracte expirés aquest any o el pròxim. Ara bé, només es podia demanar mentre el decret era vigent. Això significa que es va poder reclamar durant 37 dies.
Actualment, aquesta norma té la seva pròpia polèmica. El govern espanyol sosté que si els inquilins la van demanar mentre estava activa, no han de patir i la podran gaudir sense que el propietari pugui oposar-s'hi, per més que el seu contracte finalitzi el 31 de desembre de 2027. Una part dels propietaris immobiliaris tenen dubtes sobre aquesta realitat i ja hi ha diversos tenidors que han rebutjat les peticions dels llogaters. En aquest cas, però, com els inquilins tenen l'aval de l'administració, seran els amos del pis els que hauran de recórrer a la justícia si volen que el llogater abandoni l'habitatge, una vegada finalitzi el contracte, i si no hi ha cap pacte entre les parts a banda. En aquest cas, els jutjats hauran de decidir qui té raó al voltant d'aquest reial decret-llei que ha tingut una durada fugaç.
El naixement de la via LAU: tres anys de pròrroga
Per contra, l'altra via per demanar una pròrroga no es basa en una norma passatgera que tingui pendent una convalidació parlamentària, sinó en un article de la llei d'arrendaments urbans (LAU) que ja va ser incorporat en el 2023, quan es va aprovar la primera llei d'habitatge a l'estat espanyol. Això, d'entrada, dota de més contundència la norma. Es tracta de l'article 10.3 de la LAU, on s'estableix que els arrendataris de pisos ubicats a municipis declarats zona de mercat tensionat podran allargar fins a tres anys la durada del seu contracte, amb unes pròrrogues extraordinàries que el propietari està obligat a acceptar si no necessita el pis per viure-hi o si el llogater no ha incomplert el contracte. És part de la llei que es va aprovar i que va permetre també l'arribada de les regulacions del lloguer.
La clau del debat d'aquesta opció és que els més reticents a aplicar-la argumenten que la llei es va aprovar el maig de l'any 2023 i que, per tant, les pròrrogues només serien vàlides per als contractes que s'hagin signat després d'aquella data. Per contra, l'altra lectura insisteix que la voluntat del legislador -els grups parlamentaris que van negociar i votar la norma- era que l'aplicació fos immediata i remarquen que la llei ja dona totes les eines als llogaters per demanar els allargaments obligatoris, per més que el contracte fos anterior al 2023.
El debats viu sobre la mesura
Fa dos anys, el jurista Pablo Feu ja va detallar al portal VLex -una base de dades jurídica d'utilització habitual per a advocats, jutges i acadèmics- la seva interpretació de les noves pròrrogues que es podien demanar a les zones de mercat tensionat. Segons la seva lectura, hi havia diversos factors clau que protegien els drets dels inquilins. Un d'aquests motius era que en el preàmbul de la mateixa llei de l'habitatge es recordava que anteriorment hi havia hagut les pròrrogues del Covid-19 i la guerra d'Ucraïna i que el nou text arribava per oferir noves pròrrogues "enlloc de" les anteriors, que havien decaigut. "No té cap lògica que davant un problema real que ha estat objecte de regulació d'urgència durant tres anys continuat, el legislador decideixi substituir-la de sobte, però posposant cinc o set anys la resposta a la solució efectiva d'aquest mateix problema", raonava Feu.
Ara, segons el Sindicat de Llogateres, hi ha un altre element que suma context a la voluntat del legislador. El mateix decret recent que incloïa la possibilitat de demanar la pròrroga dels dos anys -el que ara ha decaigut- apuntava que si els inquilins també havien demanat l'extensió del contracte amb la fórmula de la LAU, les dues vies eren excloents i que s'aplicava preferentment l'opció de la llei d'arrendaments urbans, la que contemplava pròrrogues de fins a tres anys. "No hi ha cap altra interpretació. Si diu això, el legislador està indicant que la pròrroga del 10.3 ja es podia demanar", expressa Paula Cardona Parramon, advocada i militant del sindicat.
En el sentit contrari s'expressa Juan Ramón Manso, director de l'àrea jurídica dels agents de la propietat immobiliària API Catalunya. El representant dels propietaris apunta que "la interpretació jurídica més sòlida" és que només es pot demanar la pròrroga per als arrendaments signats a partir del 26 de maig del 2023. "Estendre-la a contractes anteriors implicaria una aplicació retroactiva que no encaixa amb els principis bàsics de l'ordenament i pot generar més inseguretats que solucions", estableix Manso. A més, assegura que, de moment, no estan rebent "una allau" de peticions sobre aquesta possibilitat.
A banda de les parts implicades en l'estira-i-arronsa per l'habitatge, la possibilitat que ha obert la llei els darrers anys també ha estat objecte de debat en el camp acadèmic. En aquest sentit, la professora de Dret Administratiu a la Universitat de Barcelona (UB) Irene Araguàs defensa es decanta per donar validesa a les pròrrogues que s'estan demanant ja, a les àrees de mercat tens. Si bé també assenyala que falta jurisprudència, i que un tribunal marqui criteri, l'experta apunta que "s'ha de tenir en compte que la literalitat de la llei és clara, en establir que aquesta previsió s'aplica a tots els contractes sotmesos a la legislació d'arrendaments urbans, sense preveure un règim transitori". A banda, remarca que cap d'aquestes possibilitats ha estat declarada inconstitucional. "És difícil sostenir que no resulta d'aplicació, doncs és una previsió que s'aplica a tots els contractes, sense fixar, a diferència del que feia el reial decret-llei, un marc temporal d'aplicació", afegeix.
En la seva anàlisi inicial de fa dos anys, Pablo Feu també enraonava que les pròrrogues són una realitat que van a banda del contracte i, per tant, és igual el moment en què se signés el contracte perquè el que s'està condicionant són els allargaments, no el contracte en sí mateix. "Les pròrrogues són una possibilitat que es determina quan el contracte arriba a la seva fi, perquè l'element configurador de la pròrroga és, precisament, l'arribada del moment de la finalització del període contractual. Sense finalització del contracte, no pot haver-hi pròrroga. Això significa que és al moment de concertar-se les pròrrogues, moment final del contracte i no l'inicial, al que s'ha de referir el règim aplicable sobre les pròrrogues", expressava l'article publicat a VLex.
A banda, Cardona defensa que la posició del Sindicat de Llogateres és que "les pròrrogues generen efecte en el moment de la seva sol·licitud" i que "l'important és que en el moment de la sol·licitud estigui en vigor la llei que s'invoca". I encoratja la part immobiliària a aclarir els seus arguments. "Es van tirar a sobre de Pablo Feu quan va comentar que les pròrrogues generaven efectes a la finalització del contracte, però ara, amb el reial decret-llei 08/2026 advocats del sector immobiliari han sortit a dir que l'argument per denegar-les és que les pròrrogues extraordinàries sorgeixen efecte a la finalització del contracte. Segons aquesta darrera interpretació, el 10.3 de la LAU ja seria plenament aplicable. S'han d'aclarir", afegeix.
Per últim, la mateixa advocada reconeix que no hi ha cap calendari concret marcat per a la petició de la pròrroga de la LAU, i estableix el que el convenient és demanar-la en un moment "proper a la finalització" de l'arrendament. La llei no contempla un termini concret, més enllà de fixar que cal demanar-la abans de l'últim dia del contracte.
Una mesura jove
Així, mentre el sector immobiliari reivindica que aquesta condició alimenta la "inseguretat jurídica", el sindicat que defensa els drets dels inquilins insisteix que els debats jurídics acompanyen totes les lleis, d'àmbits molt diversos, i que això és el que passa amb les lleis joves, que s'han d'anar aplicant als jutjats. Sigui com sigui, la realitat és que no totes les peticions de pròrrogues han caigut i que, tard o d'hora, els inquilins de les zones tensionades tindran un nou dret al seu abast, si res no canvia.
