Pablo Feu (Barcelona, 1969) és l'autor de l'informe que s'ha colat a les sobretaules i als despatxos, inclòs el del president Salvador Illa. La seva proposta jurídica per limitar les compres d'habitatges i prioritzar que qui adquireixi un pis hi vagi a viure ha irromput al debat polític amb ferocitat. El jurista, especialitzat a fer conviure l'urbanisme i habitatge, és un d'aquells optimistes que està convençut d'haver trobat una escletxa que pot capgirar la crisi d'accés a la llar. Assegura que el funcionament actual del mercat immobiliari és contrari del tot a l'ordenament jurídic, a les lleis, a la Constitució i a l'Estatut. I que, per tant, no hi ha cap altra opció, si es vol mantenir l'estat de dret, que actuar amb contundència des de les administracions per restringir les compravendes de pisos, cases i edificis. 

Ara, conversa amb Nació des del barri de la Vila de Gràcia, a tocar del carrer de Sant Agustí, on un bloc exemplifica amb pancartes amb claredat el que representen les compres especulatives. Els veïns d'aquella finca fa temps que denuncien que un fons ha comprat tot l'edifici i ara el vol dedicar al lloguer d'habitacions per esquivar els topalls al lloguer i disparar-ne els beneficis econòmics. Això és exactament el que Feu considera el límit del sistema, el que cal revertir amb urgència. Per fer-ho, insisteix en el fet que l'urbanisme té unes normes molt clares, que sovint passen desapercebudes, però que obliguen els ajuntaments, els governs autonòmics i l'Estat a moure fitxa. L'alternativa és veure unes ciutats metropolitanes irreconeixibles molt aviat, enraona.

La seva proposta es basa a dir que s'ha d'actuar perquè hi ha “dispersió territorial” i “descohesió social”. Què vol dir això?
Vol dir el que pateix la gent. Si veus les conseqüències del mercat immobiliari, és molt fàcil d'entendre. Quan a algú se li acaba un contracte de lloguer resulta que porta un any de patiment perquè busca i no troba res, però com que no troba res, a més, es troba una cruïlla. El propietari del pis li diu: si vols continuar aquí, has de pagar-me molt més, fins al punt que un nou informe situa que els barcelonins han de dedicar el 74% del seu sou a pagar només el lloguer. Això fa que si la persona no pot pagar, perquè difícilment algú pot dedicar només el 74% del seu sou al lloguer, l'arrendador estigui buscant un segment de població que no és aquell habitant, sinó que és algú més ric. Com que no és ell, vol dir que qui el substituirà serà algú més ric. 

Tothom coneix algun cas així.
És clar, i si ho portes a tots els contractes de la ciutat, vol dir que la ciutat s'està omplint d'un segment de població més ric que els habitants previs, perquè el mercat immobiliari els està dient que sobren. I com que sobren, se n'han d'anar més lluny, on els admetin. I on els admeten és un lloc allunyat d'on vivien abans, i preferiblement mal comunicat, perquè aquest és el que té el preu que permet que puguin destinar una tercera part del seu sou a l'habitatge, el màxim recomanat. Què s'ha produït? Descohesió social, perquè la ciutat només està buscant un segment homogeni. No hi ha mixtura, no hi ha barreja. I com que expulsa uns habitants, perquè ja no hi tenen cabuda, provoca dispersió territorial. Són justament les dues coses que estan prohibides en urbanisme en tots els models d'ordenació.

Vostè remarca que les administracions estan obligades a garantir la cohesió social i evitar la dispersió. Si no ho fan, què passa?
La política actual en matèria d'habitatge és errònia i és contrària a l'ordenament jurídic, però no hi ha cap delicte com a tal que et permeti anar contra l'administració pública per per actuar així. El que es pot fer és exigir, fins i tot anant als jutjats, que hi hagi una resolució declarativa que digui que l'administració ha d'actuar d'acord a dret, perquè per a això són les lleis. Aquesta manera d'actuar contrària a l'ordenament jurídic no és una percepció subjectiva per part d'algú, no ho han decidit uns acadèmics, és que és la llei la que ho diu. Només cal llegir. I si estan veient que la ciutat se'ns està escapant, si estem convertint Barcelona en Londres, si estem convertint l'Hospitalet en Londres, vol dir que qui és l'encarregat de la política pública, que no és un altre que l'administració, ha d'actuar. És obligatori que actuï per evitar aquest comportament.

Amb el seu plantejament, defensa que cada persona pugui comprar un pis per viure-hi i una segona residència, a tot estirar. Amb això n'hi ha prou per solucionar gran part de les tensions immobiliàries actuals?
No, les polítiques d'habitatge són polítiques combinades. Ni n'hi ha prou amb construir 50.000 habitatges, perquè és molt fàcil pervertir això i que acabi tenint una finalitat lucrativa de les constructores, ni n'hi ha prou amb mesures antiespeculació, si no s'adopten polítiques sistemàtiques que recullin moltes d'aquestes idees o solucions. El primer és que si no vols que se t'escapi l'aigua, posa-hi un tap. S'ha de garantir que els habitatges de protecció oficial ho siguin per sempre. I que no es donin en règim de venda, sinó en règim de lloguer o, en tot cas, dret de superfície, perquè mai un habitatge públic pugui ingressar en el patrimoni de ningú. Espanya ha estat el país que més habitatge públic ha fet a Europa, però tot aquell habitatge públic s'ha perdut perquè s'ha desqualificat, ha perdut la protecció oficial amb els anys. I finalment allò ha entrat al mercat lliure i s'ha pogut especular. Així, insistim: cal que després de construir amb garanties s'adoptin mesures com la que es proposa ara, antiespeculació, que són temporals i que l'únic que fan és baixar el suflé per equilibrar el mercat.

Hi ha qui ho veu com una proposta radical, però el seu plantejament permet que es puguin comprar edificis sencers i posar tots els habitatges a lloguer a uns preus encara profitosos per al propietari, els regulats. Entén aquestes reticències?
No, perquè jo nego aquesta conclusió. La mesura no està prohibint absolutament res. Si prohibís, sí que tindria risc d'inconstitucionalitat. S'ha mirat, i remirat, i procurat molt que el que no faci és prohibir. El que fa és reconduir. Es podran comprar habitatges? Sí. L'única cosa que tindran en compte tant el venedor com el comprador és que hi haurà un límit a aquest dret que es podrà exercir, i és que l'adquirent el destini al seu propi habitatge. Això elimina que el venedor pugui vendre a un preu més alt perquè hi ha un fons d'inversió que el vol col·locar per fer habitatges de temporada i treure un rendiment de 3.000 o 4.000 euros al mes? Això probablement sí. Però això vol dir que estàs obligant el venedor a vendre'l a un preu irrisori? No. El preu continuarà permetent el lucre. Simplement, no serà el lucre del mercat desbocat.

El plantejament és similar al de la regulació de lloguers?
Sí, i el Tribunal Constitucional (TC) ja ha dit que és constitucional. Ho va dir quan va examinar la limitació de les rendes del lloguer. Per què? Perquè no eliminen la possibilitat de poder llogar. Perquè es pot llogar. Potser no obtindràs el preu més alt del lloguer, que és el que t'està col·locant el mercat a través d'un mecanisme especulatiu, però t'està permetent llogar a un preu raonable. Quan això passa, el límit no és inconstitucional. A això se li diu no fer irreconeixible el dret. És a dir, que hi hagi un límit no t'impedeix exercir el dret, i per tant és constitucional.

Amb això n'hi ha prou per limitar qui pot comprar què?
Hi ha un últim element clau. L'altra cosa que s'ha de saber per poder aplicar la restricció és: hi ha una causa per posar aquest límit, o m'ho estic inventant, m'estic tornant boig? Si no hi ha causa, el TC no et permet posar-lo, encara que permetis un cert lucre. I aquí el Tribunal Constitucional el que ha dit és: "i tant que hi ha causa, hi ha causa des de fa anys, hi ha directives europees que diuen que el problema de l'habitatge és de primera magnitud i tots els informes de les entitats i organismes oficials estan alertant que hi ha un problema de màxima rellevància". Per tant, si hi ha causa i no fas irreconeixible el dret, la mesura és constitucional.

Per contra, hi ha veus que opinen que caldria anar més enllà i que només s’hauria de permetre la compra d’edificis sencers si és per fer tota o una part de la finca amb lloguer protegit. Què en pensa?
Aquesta sí que seria una mesura potser excessiva, com a mínim en un primer moment, perquè el destí de l'habitatge protegit ha d'estar previst prèviament, no es pot imposar de cop a una finca concreta. Hi ha d'haver una norma prèvia que digui aquests habitatges s'han de destinar a habitatge protegit, i actualment això no existeix.

Amb les grans rehabilitacions, en canvi, sí que s'ha fet. Si transformes tot un edifici a Barcelona has de reservar una tercera part per a habitatge de protecció oficial.
Sí, però amb les grans rehabilitacions es pot fer perquè a l'article 17.3 de la llei del sòl de l'Estat diu que a les grans rehabilitacions s'hauria de reservar un percentatge, que les administracions haurien de decidir quin és, per destinar-lo a ús protegit. Aquí hi ha una norma prèvia amb rang de llei que ho preveu. En el supòsit de les compres de finques, no.

D'aquí en pot sorgir una altra interpretació. Que es pugui comprar tota una finca per dedicar-la a lloguer, però no es puguin comprar dos o tres pisos per fer el mateix, no beneficia els fons d'inversió, que poden comprar tot un edifici, per davant dels petits propietaris, que ja no podrien voler tenir únicament tres o quatre pisos?
És radicalment al contrari. És una mesura que, sense prohibir res, aconsegueix foragitar els fons d'inversió. Per què? Perquè el fons d'inversió és algú que intervé en el mercat utilitzant l'habitatge com un actiu financer. Per tant, el que vol un fons d'inversió és, en un període molt curt de temps, obtenir una rendibilitat molt alta. Si tu estableixes com a regla de mercat que durant tres anys prorrogables, que és el que dura una zona tensionada, no podràs destinar els habitatges que tu adquireixis a una altra cosa que no sigui habitatge permanent i habitual, li acabes d'eliminar el marge d'amortització. Li acabes d'eliminar el seu model, que diu: "ho posaré tan car que em donarà una rendibilitat del 14% o del 17%". Li permetràs una rendibilitat del 4% o 5%. I amb això, per naturalesa de supervivència del mateix fons d'inversió farà que aquest actiu financer no sigui suggeridor. I, per tant, se'n vagi a buscar un altre actiu financer que li doni la rendibilitat que vol, que és molt legítima. És molt legítim que un fons d'inversió busqui la màxima rendibilitat. El que no és legítim és que la trobi en l'habitatge.

Diu que no prohibirà res, però sí que prohibeix que una persona pugui comprar dos o tres pisos per dedicar-los al lloguer.
No, perquè si aquesta persona té familiars, ascendents, descendents i col·laterals, i això va de l'avi als nets i dels germans als cunyats, pot comprar pisos. I aquests pisos no hi ha cap norma que prohibeixi que mentre aquests fills o nets no l'adquireixin per viure li puguin treure un rendiment econòmic, però a preu de zona tensionada i per destinar-lo a habitatge habitual d'una altra persona. Per tant, l'especulació és la que no molesta, si li vols dir així. No és l'especulació del fons d'inversió com a actiu financer, sinó que, si em permets, és l'especulació de tota la vida, la que hi havia abans que fóssim olímpics, la de quan algú comprava un habitatge per a algun familiar i que, mentrestant, el posava al mercat del lloguer per a una altra família. Ara això s'ha perdut.

Com queda, doncs, el referent del piset llogat per complementar la pensió?
A mi em fa molta gràcia quan es posa l'exemple de la pobra àvia que vol complementar la seva pensió. Penso: "home, però aquesta no és l'àvia de la caputxeta vermella, aquesta és l'àvia de Wall Street". Perquè no és que l'àvia vulgui complementar la pensió. És que la pensió complementa el lloguer. Perquè aquesta àvia, si vol, es traurà 3.000 o 4.000 euros al mes posant el pis al mercat de temporada o per habitacions, o llogant-lo a estrangers que vinguin a visitar la ciutat. I això complementarà la seva pensió de 1.500 euros. Això és tot el contrari del que toca. És una perversió del sistema. Amb aquesta mesura limitativa, l'àvia que vol comprar per als seus nets, podrà comprar per als seus nets, i mentre els seus nets creixen podrà posar el pis a 800, 900 o 1.000 euros i això sí que complementarà la seva pensió. 

Així, estarà permès comprar pisos per a familiars i que, mentre ells no els ocupin, es faci lloguer?
Sí. Qui compri figurarà a l'escriptura com a comprador, però el destí d'aquest bé pot ser una altra persona. Un pot pagar els diners i que el beneficiari en sigui un altre. I aquell beneficiari haurà d'acreditar que el destina a viure-hi. I si no el pot o vol destinar en aquell moment, perquè viu a un altre lloc, es pot estudiar a través d'un ple especial que en aquests casos justificats es posi en lloguer d'una altra família.

La clau de la proposta és que està limitada en el temps, només mentre duri la crisi a les zones tensionades?
És que l'únic que està fent és limitar l'exercici d'un dret temporalment, perquè una vegada passat aquest temps les coses tornin a la seva normalitat. I mentrestant el que hauré aconseguit és que el fons d'inversió hagi marxat. Perquè només necessito un any, perquè el fons té pressa per obtenir la rendibilitat. I quan hagi marxat el fons d'inversió, la família que vol comprar tres o quatre pisos, tornarà a poder comprar tres o quatre pisos. Ara mateix el problema més gran és el fons d'inversió que compra la Casa Orsola. Perquè la compra per 5 milions d'euros i decideix que la gent que viu allà, que no és vulnerable i que té sous de fins a 3.000 euros, ha de marxar, perquè no fan prou per a ell, perquè busquen gent que aquests 3.000 euros els destinin íntegrament al lloguer. I quan se li diu que això és injust, l'única manera possible d'evitar que això passi és pagar els 9 milions d'euros que la propietat volia per fer benefici, i fer-ho amb diners públics perquè s'avantposa que ells puguin fer negoci especulatiu abans de protegir el dret essencial d'aquestes persones a romandre a la seva ciutat. Això és absurd. Per tant, la Casa Orsola ha creat un punt d'inflexió. És el punt en què el mercat immobiliari ha sobrepassat un límit. I a partir d'aquí al mercat immobiliari se li ha de dir: "No, no, no. No pot ser que perquè tu hagis volgut guanyar un milió d'euros extra per any" —perquè és el que ha aconseguit— "jo m'hagi hagut de gastar diners públics perquè si no, no tenia cap mecanisme més de protecció". És absurd.

Ha contactat amb vostè algú de la Generalitat? I de l’Estat?
Han contactat amb mi des de la Generalitat, no des de l'Estat, però de manera molt incipientment. És una cosa que m'alegra, no perquè es consideri que la mesura és bona o dolenta, sinó perquè s'ha generat debat, i això passa perquè es creu que hi ha una possibilitat de viabilitat jurídica. Si no hi hagués això, no m'haurien trucat, directament l'haguessin descartat. I el que volem tots és generar debat per solucionar un problema que ningú nega que existeix.

Com a jurista expert en la matèria, què sent quan s’enarbora com a argument per no legislar la carta de la “inseguretat jurídica”?
El desitjable és la seguretat jurídica. Ara bé, les regulacions que s'han fet fins ara en matèria d'habitatge i totes les que han introduït mesures limitatives s'han limitat a contraposar dos drets d'àmbit constitucional i estatutari: un, el dret constitucional a accedir a un habitatge, i l'altre, el dret de la propietat privada, la unitat de mercat i l'exercici de l'activitat econòmica quan l'objecte és l'habitatge. S'ha contraposat, com dient, quin val més, l'un o l'altre? Abans de la llei d'habitatge estatal del 2023, la tendència ha estat a prioritzar els drets de propietat i activitat econòmica per sobre del dret a l'accés a una llar. Per què? Perquè simplement hi havia una contraposició entre dos fronts.

Ara això ha canviat?
Ara es diu una cosa diferent, perquè s'introdueix una variable que és essencial. Ja no va de si t'estimes més el pare o la mare, sinó que es tracta de dir què preval, el dret a l'habitatge o l'exercici de l'activitat econòmica vulnerant l'ordenament jurídic? La resposta només pot ser una, la de l'habitatge, perquè la Constitució en un article, que és el 128, prohibeix que qualsevol activitat econòmica contravingui l'interès general. I la vulneració de l'ordenament jurídic és una contravenció de l'interès general. Per tant, quan es passa aquest límit, ja no hi ha discussió. I recordem que estem contravenint l'ordenament jurídic urbanístic perquè l'activitat econòmica està generant decohesió social i dispersió territorial, que estan prohibides.

El sector immobiliari ja ha reaccionat a la seva proposta. La primera resposta apuntava que s’està desviant el focus de la necessitat de veritat: aconseguir més sòl, construir més, tenir menys traves burocràtiques. Què en pensa?
Crec que són unes afirmacions massa àmplies i poc matisades. Tornem al punt previ: si l'activitat econòmica que té per objecte un habitatge genera una vulneració de l'ordenament jurídic, el mercat immobiliari no té cap opció, ha d'aturar la manera de fer, i ha de reconduir-se. Si algú és propietari d'una zona verda, crec que tothom entén que aquell terreny li permet fer una zona verda, però no li permet construir una casa. Per tant, no es pot argumentar la llibertat que dona el dret a propietat quan estàs proposant fer una cosa contrària al que l'ordenament jurídic et marca. Exactament igual que no es pot obrir un restaurant si no es té llicència. Tenir dret a l'activitat econòmica no et dona aquest permís.

I sobre la construcció?
La proposta està bé, però és massa lineal, com a argument. Construir més no serveix de res si allò que es construeix torna a estar segrestat pel model immobiliari per fer el model que a ell l'interessa i posa en un segon pla l'interès general. I hi ha una qüestió que és objectiva, que no ho dic jo, que és que Barcelona no té aturador. El 40% de les transaccions immobiliàries, de les compres d'immobles d'aquest anys, han estat de capital estranger. Per tant, els fons d'inversió són els que estan comprant els immobles. Ha sortit un informe que apunta que Barcelona és una ciutat on es ven tot el que es construeixi a preus alts perquè és la ciutat de luxe més barata del món. Perquè tu per 2 milions d'euros pots tenir un pis al passeig de Gràcia, cosa que és impossible tenir-la al centre de Miami o Nova York. Aquest no és el prisma, perquè sota aquest prisma vol dir que tot el que es construeixi es destinarà a aquest mercat mentre aquest mercat vulgui venir a Barcelona.

Vostè fa temps que treballa amb l’administració. Creu que està preparada per assumir els canvis legislatius que surten de les cambres polítiques? O hi ha una dissonància encara massa gran?
Crec que preparats estem, hi ha gent prou capacitada per fer-ho i a Barcelona especialment es té un bagatge d'una dècada de creixement exponencial que ens hauria d'haver ensenyat moltes coses. Però el fenomen que pateix Barcelona és curiós, perquè la capital catalana és una de les últimes ciutats que està arribant a aquesta situació, la qual cosa vol dir que tenim molts precedents i podem aprendre dels errors d'altres. Podem aprendre del que li va passar a Nova York als anys 70, del que li ha passat a Londres als 80 i 90, i del que ha passat a altres ciutats del món. I definir què volem ser. Si volem ser la city de Londres, perfecte, estem en el camí correcte. Si volem defensar ser una capital mediterrània, cosmopolita, destinada a la residència habitual de persones i que permeti equilibrar això amb una ciutat acollidora, necessitem canviar moltes coses. I necessitem començar a fer-ho amb urgència perquè Barcelona està mutant molt ràpidament cap a la city de Londres o cap al model de Manhattan.