L'habitatge s'ha convertit en un debat omnipresent. Davant l'evident impossibilitat per a molta gent d'accedir a una llar de manera estable, les propostes polítiques s'han disparat, especialment des de l'esquerra. L'última gran mostra d'aquest embat per intentar posar remei a la deriva del mercat immobiliari és la limitació de la compra d'habitatges. I, associada a aquesta iniciativa, s'ha començat a sentir habitualment una frase que diu que actualment el 60% de les compres d'habitatge ja es fan sense hipoteca. La xifra és impactant. Però això a quin període fa referència, i a quin territori, i d'on surten les dades? El cert és que hi ha informes i fonts d'informació que aporten unes xifres molt diferents. Davant aquest trenca-closques, Nació intenta aclarir aquest batibull, en un moment en què les adquisicions d'habitatge s'han convertit en un dels principals debats del país.
Amb una repassada a l'hemeroteca, es troba que l'origen de la xifra del 60% de les compres d'habitatge sense hipoteca és un informe de la fundació d'investigació econòmica Funcas, sorgida com a part de l'obra social de les caixes d'estalvis espanyoles. Un informe presentat a principis de 2024, en base a dades entre el gener i l'octubre de l'any anterior a tot l'estat espanyol, concloïa que "només un 38,9% d'operacions d'habitatge es realitzen amb finançament hipotecari". Per arribar a aquesta conclusió s'utilitzaven dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), exposava l'informe. A partir d'això, la xifra va saltar als mitjans de comunicació i també va córrer per xats polítics.
Un any més tard, el diari El País publicava la següent informació: "La compra d'habitatge al comptat ha aconseguit nivells no vistos des de 2014. Entre gener i març d'enguany, el 34,5% de les operacions de compravenda es van tancar sense recórrer a finançament hipotecari, segons les diferents dades d'operacions i hipoteques publicats per l'INE". És a dir, que el 66,5% de les adquisicions s'havien fet amb hipoteca. La xifra és gairebé l'oposada de la de l'informe previ, mentre que la font primària -l'INE- és la mateixa.
En el mateix sentit, l'informe sectorial immobiliari de Caixabank Research, que elabora periòdicament un conjunt de dades sobre el mercat de l'habitatge, assegura que la primera meitat del 2025 "s'ha mantingut relativament estable" la ràtio del nombre d'hipoteques sobre la xifra de compravendes, i assegura que la gent que adquireix un pis o una casa necessita ajuda hipotecària en un 68% dels casos. En aquest cas, l'estudi assegura que parteix de fonts d'informació que consideren fiables, i mencionen l'INE, el Col·legi de Registradors o el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana.
Ara bé, per més que sigui habitual utilitzar l'Institut Nacional d'Estadística com a origen de les dades, fonts de la institutició pública espanyola matisen a Nació la seva implicació en l'elaboració d'aquestes conclusions: "A l'INE no tenim dades sobre quines compres d'habitatge es fan o no sense hipoteca. Publiquem dades de compravendes d'habitatge i d'hipoteques per separat, però sense relacionar-les entre elles. Per tant, no podem opinar sobre les anàlisis que facin altres institucions amb aquestes dades". D'aquesta manera, estableixen que ells no són els responsables dels titulars contundents sobre com opera el mercat de l'habitatge. De fet, si actualment es visita el portal estadístic de l'INE i es barregen les dades de compravendes residencials comptabilitzades a Catalunya durant el 2024 (98.840) amb les xifres d'hipoteques d'habitatge signades durant el mateix any (73.480), el resultat que queda és que les compres sense cap ajuda hipotecària són el 25,6%.
L'altra font de dades: els notaris
Igualment, això té un matís. Des de l'institut estadístic espanyol subratllen que la seva font de les xifres que aporten és el Registre de la Propietat.
Aquesta és una altra de les claus que explica la diferències d'estadístiques sobre la compra d'habitatges al comptat. Mentre que les que tenen com a base l'INE fan referència al Registre de la Propietat, altres titulars habituals es confeccionen amb una base diferent, la dels col·legis notarials. Així, si bé els darrers anys hi ha hagut moments en què els notaris han assenyalat que s'ha arribat a creuar la línia de més de la meitat de compravendes d'habitatge realitzades sense hipoteca, actualment a l'estat espanyol s'està lleugerament per sota d'aquesta frontera. Les dades de l'agost d'aquest 2025, publicades aquesta mateixa setmana pel Consell General del Notariat conclouen que "el percentatge de compres d'habitatge finançades mitjança el préstec hipotecari es va situar en el 54,9%". És a dir, que un 45% de les adquisicions haurien estat pagades al comptat.
La diferència entre les xifres que surten del Registre de la Propietat i les dels col·legis notarials tenen diverses explicacions. Una de les més destacades té a veure amb la legalitat que regeix les operacions. "Les compravendes sense hipoteca no és legalment obligatori inscriure-les al Registre de la Propietat", recorden des de l'organisme notarial. Així, indiquen que hi hauria adquisicions immobiliàries que als registradors se'ls hi escapen i que, per tant, la xifra de compradors sense hipoteca és superior al que diuen les seves bases de dades, les que acaba utilitzant l'INE, les que després aprofiten altres entitats per elaborar informes.
Si se surt de les fonts oficials de dades, també hi ha altres aportacions del sector immobiliari. La darrera mostra correspon a la Federació Nacional d'Assocacions Immobiliàries (FAI) i al seu Estudi del Perfil del Comprador a les Agències Immobiliàries 2025, que assegura -a partir de centenars d'enquestes- que el 72% dels qui compren un habitatge ho fan amb hipoteca, mentre que el 27,6% ho pot pagar tot de cop.
D'aquesta manera, així com amb el preu dels lloguers -amb el sistema de fiances- és més fàcil tenir unificada i clarificada la realitat del cost mitjà dels arrendaments que se signen, amb la realitat de les compravendes d'habitatge és més difícil tenir una única font de dades referenciada. Això genera confusió. Malgrat això, les dades notarials se situen, de moment, com les més pròximes a la fotografia real de les compravendes del país. Aquesta font de dades conclou que actualment gairebé la meitat de les adquisicions (45%) es fan al comptat al territori espanyol.
Un neguit que remou la política
Sigui com sigui, tots els estudis apunten a un pes important -d'entre una tercera part i dues terceres parts- de les operacions sense cap suport bancari. Això es reconeix des del sector immobiliari, que ho atribueix a un desencaix entre l'oferta i la demanda, i reclama més incentius per a la construcció d'habitatges. "La interpretació més clara d'aquest contrast és que es realitzen nombroses operacions d'inversió majorista i no resident que determinen de forma important les transaccions del mercat i, per tant, les pujades de preu", apuntaven els autors de l'informe de Funcas que analitzava la situació habitacional. També mencionaven que hi ha un volum d'operacions sense hipoteca que se centra especialment a zones turístiques per adquirir segones residències. Gent amb alt poder adquisitiu -espanyola i estrangera- busca territoris on establir-se com de manera estacional.
Tot plegat queda amanit, sobretot, per l'interès que ha generat el mercat de l'habitatge com a inversió els darrers anys. No és només perquè permet posar els diners en un actiu que d'aquí un temps valdrà més diners, si continua la tendència dels darrers anys, sinó que entremig et permet cobrar rendes. Això en alguns casos suposa tenir llogaters estables amb preus regulats, però també també existeixen modalitats -com el lloguer de temporada o per habitacions- que faciliten la imposició de preus més alts. Ara, això ha obligat les institucions a moure fitxa. I una de les darreres novetats en aquest encaix és la proposta per prohibir les compres especulatives. La mesura, que ja s'aplica a ciutats com Amsterdam -en alguns supòsits-, ara s'estudia a Catalunya. El sector immobiliari ho veu contraproduent, mentre que els col·lectius pel dret a l'habitatge ho consideren una eina més per refredar els preus del mercat i tenir més disponibilitat d'habitatges assequibles.
