Els fets coneguts -i acceptats- es van acumulant sobre la taula. A Catalunya hi ha una crisi d'accés a l'habitatge. Hi ha pocs molts pisos a preus baixos. Les administracions catalanes -i la resta de l'estat espanyol- tenen una quantitat de parc públic, del voltant del 2%, molt reduïda en comparació amb el gruix dels països de la Unió Europea. I, al marge d'altres consideracions sobre quin paper han de tenir els grans propietaris privats en aquest garbuix, el conjunt del sector -des de la part immobiliària a les entitats socials- assenyala una necessitat innegable: augmentar l'habitatge a preus reduïts. És llavors quan apareixen conceptes com "pisos públics", "pisos assequibles", "pisos socials" o "pisos protegits". I sovint es barregen, però no són el mateix, ni tenen les mateixes implicacions. A Nació, diversos experts i actors implicats intenten explicar-ne l'abast i les limitacions d'aquestes fórmules, ja que són les principals vies escollides per revertir la crisi de l'habitatge al país. Almenys de moment.
Recentment, la consellera de Territori, Transició Ecològica i Habitatge, Sílvia Paneque, explicava que la mesura estrella en habitatge presentada pel nou Govern de la Generalitat, la construcció de 50.000 nous immobles abans del 2030, aniria destinada "a les classes mitjanes". També es va detallar llavors que tots els pisos serien de lloguer, que estarien en un règim de protecció oficial i que en el futur es garantirien que seguissin sent públics.
Aquest últim apunt és especialment rellevant si es té en compte que només a la demarcació de Barcelona hi haurà una pèrdua massiva de pisos protegits els pròxims anys. Segons un informe de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, al 2021 hi havia 75.501 immobles de protecció oficial a la demarcació. D'aquests, quan s'arribi a l'any 2040, més de 53.000 hauran perdut la seva condició d'assequibles, ja que antigament es promovia que la protecció sobre el preu durés únicament unes quantes dècades, després desaparegués i els pisos passessin al lliure mercat. Ara això ja no està permès.
Lloguer protegit més enllà dels 900 euros
Una pregunta legítima, amb aquest debat cada vegada més instal·lat en el debat polític i ciutadà, seria: però exactament què és l'habitatge de protecció oficial? La resposta ràpida comportaria recórrer a les paraules de la consellera i detallar que, sovint, és l'habitatge que es podrien permetre les classes mitjanes sense haver de patir. És a dir, dedicant menys del 30% dels seus ingressos a la llar. Una altra manera d'explicar-ho seria apuntar que són els habitatges que es troben per sota del preu de mercat, amb un cost regulat que marca la Generalitat. Aquest topall queda influït també per la part del país on es troba la promoció d'habitatges -a Catalunya hi ha quatre zones amb les seves tarifes diferenciades- i el preu final -sigui de venda o de lloguer- es fixa en relació al metre quadrat.
Això fa que, per exemple, a Barcelona -on el metre quadrat pot arribar a un màxim de 10,36 euros per metre quadrat de lloguer- un pis de 70 metres quadrats pot costar, només el pis, 725 euros al mes. A això, però, sovint se li ha d'afegir l'abonament d'altres càrrecs que van inclosos a l'oferta pública, com el pàrquing o el traster. En el cas dels propietaris privats -l'habitatge de protecció oficial pot estar en mans públiques o privades, mentre es respectin els preus regulats- sovint se sumen altres càrrecs, com assegurances o quotes de comunitat. Tot plegat pot fer que aquell pis protegit, aquella raresa assequible per la qual cal competir en llistes públiques fins acabar sent escollit, acabi superant els 900 euros mensuals, a banda dels subministraments.
El pis social, molt més ajustat i en revisió permanent
Això fa que, necessàriament, l'administració hagi acabat distingint entre la referència a preus "assequibles" o "protegits", que són aquests que formen el parc d'habitatges de protecció oficial (HPO), i els que s'anomenen pisos de "lloguer social". Així ho va també voler diferenciar la consellera Paneque en el moment de parlar dels habitatge protegits del pla dels 50.000 immobles previstos per al futur. Els "socials" o "vulnerables" -és a dir, per a les famílies de rendes baixes- anirien per una altra via, va dir.
Els lloguer socials són difícils de quantificar perquè no existeixen com una sola figura concreta. Un arrendament social s'adapta a la família que el rep i pot ser inferior als 100 euros o pot superar-ne els 500. En qualsevol cas, queden molt més lluny del preu de mercat que els habitatges de protecció oficial. Aquests lloguers socials, però, formalment són pisos protegits on viuen famílies a les quals l'administració -sigui l'ajuntament de torn, la Generalitat o un altre ens públic- els dedica una ajuda per pagar el lloguer. La vigència d'aquest pacte pot allargar-se uns dos anys. Després cal revisar la situació per decidir si el pis l'utilitza la mateixa família pagant la tarifa normal del pis en règim d'HPO o si s'ha de continuar bonificant.
Una de les maneres més habituals d'accedir a un lloguer social a Catalunya és a través d'una Mesa d'Emergència, l'instrument pensat per atendre les famílies que han estat desnonades, que acrediten la seva vulnerabilitat social i econòmica, i que no tenen on anar. Amb freqüència, des que s'aprova l'expedient d'una família fins que se li troba un pis passa més d'un o dos anys. Quan finalment hi poden accedir, tenen un lloguer molt baix en relació al mercat, però suficient per a l'administració pública. Amb el temps, i depenent de la situació econòmica de la família, es decideix si se li apuja el lloguer fins a convertir-lo en un pis de protecció oficial a l'ús o si es continua mantenint l'ajuda i el lloguer social.
Actualment, les dues principals administracions que fan més lloguer social al país són la Generalitat, a través de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, i l'Ajuntament de Barcelona, a través de l'Institut Municipal d'Habitatge i Rehabilitació de Barcelona. Una font autoritzada de les polítiques municipals barcelonines remarca que, de tot el parc d'habitatges en mans públiques, que s'apropa als 12.000 pisos, es calcula que "entre el 15% i el 20% és social". És a dir, que s'adapta específicament a les condicions econòmiques de cada família. Amb l'administració catalana les dades són encara més concretes.
Així, xifres facilitades a aquest diari aclareixen que l'Agència de l'Habitatge de Catalunya gestiona 22.813 habitatges, dels quals una tercera part corresponen a famílies provinents de les Meses d'Emergència i tenen un lloguer mitjà de 141 euros, mentre que la resta de pisos també es mantenen per sota dels HPO i la renda mitjana és de 211 euros, si bé s'ha de tenir en compte que estan repartits per tot el país.
Entre la via privada i la pública: com resoldre el trenca-closques
Les fórmules més econòmiques per a les famílies recauen gairebé sempre sobre l'administració pública, que assumeix el pagament perquè és la política més efectiva a mig i llarg termini. En canvi, la gestió dels pisos de protecció oficial poden quedar en mans privades, que sovint aporten com a incentiu la construcció de l'edifici i l'administració de les rendes durant diverses dècades. Això fa que la part empresarial sigui molt rellevant per a l'administració. "El 80% de pisos de protecció oficial els hem fet els privats", estableix Xavier Vilajoana, president de l'Associació de Promotors i Constructors d'Espanya, però també a Catalunya.
Ara bé, en totes les zones que no són Barcelona (B, C i D) assegura que els costos de produir un edifici són inferiors als beneficis que en traurien. "Amb aquests preus no és viable fer-ho. Els pisos valen el mateix fer-los a Mollerussa que a Barcelona, i depèn com val més fer-lo a Mollerussa. Però allà s'hi paga molt menys. No ens compensa. Això s'ha de revisar i arribar a una concertació del sector. Igual que amb l'educació o la salut, allà on no arribi l'administració s'ha de confiar en els privats, però compensant-ho", rebla el representant dels constructors.
L'aposta contrària és la del codirector de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (Idra), Jaime Palomera, que, primer de tot, critica que l'oferta actual de promocions d'habitatge protegit abocades a les classes mitjanes deixa les classes baixes sense resposta. L'habitatge públic hauria de ser per a totes dues franges, apunta, d'una manera similar al que passa a ciutats com Viena, on gairebé la meitat dels pisos tenen alguna protecció. Així s'evitaria l'estigma i facilitaria l'accés a les llars.
Ara bé, per arribar a aquest punt, Palomera aposta per rebaixar la dependència dels privats disparant la inversió pública. "L'Estat hauria de ser promotor i constructor. Tu primer fas una inversió, i has d’augmentar el deute públic, però després l’ingrés el vas recuperant i és un patrimoni que tens tota l'estona. S’hauria de potenciar molt a Catalunya l'Institut Català del Sòl, de la Generalitat, i les empreses municipals. Però sovint aquestes entitats no volen gestionar l’habitatge públic perquè l’associen amb problemes i altres exigències socials", resol l'investigador. Ho confirmava recentment una informació de l'Agència Catalana de Notícies: dos de cada tres municipis no han construït cap pis social en 20 anys.
Sigui com sigui, fins que alguna cosa no canviï, les promocions d'habitatge de protecció oficial segueixen sent la llista que desenes de milers de famílies i serveis socials que les acompanyen repassen a diari. Ara bé, les dificultats existents en aquesta carpeta no són només els preus finals o la competició per ser escollits en un concurs públic, sovint la barrera és administrativa -cal tenir els papers en regla, i això deixa molts migrants fora- o econòmica. En la darrera promoció apareguda a Barcelona es demanen uns ingressos d'entre 32.000 i 57.000 euros anuals a la unitat familiar per optar a un pis. Això deixa molts aspirants fora. En altres casos, però, les exigències són més baixes. Depèn de la promoció. Per contra, un dels punts forts d'aquest model és que permet dividir cada finca en un compendi de contingents, de grups amb necessitats especials. Això inclou que un sol edifici pugui reservar una part dels pisos per a menors de 35 anys, uns altres habitatges per a famílies monoparentals i uns altres immobles per a gent del barri.
L'equilibri és difícil. Ara bé, el que està clar és que la inversió d'altres països europeus permet fer polítiques molt més ambicioses. A París, on el sou mitjà que rep la ciutadania és molt més alt que a Barcelona, una part rellevant del parc de protecció oficial té un màxim de 6,6 euros per metre quadrat, mentre que a la capital catalana aquesta xifra supera els 10 euros. Mentrestant, els lloguers protegits seguiran sent un mal menor, i els lloguers socials una odissea per a la majoria de famílies pobres del país.