La dificultat cada vegada més estesa per poder pagar el preu de l'habitatge dispara, també, l'interès social pel futur del sector immobiliari. Què ha de passar amb el preu dels pisos i les cases que es lloguen i venen arreu de Catalunya el 2026? La tendència dels darrers anys evidencia que les complicacions per pagar una llar encara decantaran la balança de l'accés a l'habitatge no serà fàcil de resoldre, mentre s'esperen els resultats d'un impuls a la construcció d'habitatge protegit i es proven noves intervencions del mercat. Diverses veus contactades per Nació coincideixen a assenyalar, però, que els pròxims mesos haurien de deixar veure una contenció general del cost dels lloguers -quan es compliran dos anys de la regulació- i uns increments en el mercat de les compravendes. Aquestes darreres pujades de preu, però, serien més relaxades que les que s'han vist durant el 2025, on s'han arribat a regirar augments del 10% interanual, unes xifres inèdites des de l'esclat de la bombolla immobiliària.

En el mercat del lloguer el clima ha quedat enrarit després d'algunes distorsions de les tendències anteriors, a les darreres dades oficials. Les xifres del preu mitjà dels nous contractes creixien respecte a trimestres anteriors a diferents poblacions, si bé tant a Barcelona com a la resta de municipis declarats zona tensa es mantenien per sota del moment previ a l'inici de la regulació. La consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque, reconeixia que no hi havia "baixades espectaculars", però reivindicava l'ús de l'eina per evitar les escalades del preu dels arrendaments que havien caracteritzat els anys previs al topall. 

De cara al 2026, el codirector de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (Idra) Jaime Palomera assegura que mentre que "podem esperar que el preu segueixi pujant a la compra, tot i que no ho faci al mateix ritme" del darrer any, "en el lloguer d'hauria d'haver-hi una contenció". Hi coincideix de ple el secretari de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (API Catalunya), Francesc Quintana: "El preu del lloguer hauria d'anar relativament a la baixa, o mantenir-se estable, perquè està topat".

El garbuix que explica l'alça dels preus de compra

On comencen les diferències, entre els punts de vista, és a partir de les conseqüències que això comporta. Per Quintana, la regulació de lloguers limitarà l'oferta de pisos, farà que hi hagi menys immobles en el mercat i, de retruc, provocarà que les famílies que tinguin capacitat d'estalvi optin per utilitzar els diners que tenen per comprar un pis, ja que trobar un lloguer serà més complicat. "Això farà que el mercat de la compravenda, que també té poca oferta, hi hagi més demanda i, per tant, es mantinguin les pujades i els preus a l'alça", estableix el representant dels agents immobiliaris. 

A banda, també menciona que cada vegada hi ha menys pisos que irrompen als aparadors de les immobiliàries o dels portals digitals de pisos perquè moltes operacions es fan "off market", és a dir, sense arribar-les a anunciar. "Amb els lloguers és molt clar. Si tens un bon perfil d'inquilins interessats, que és habitual, ja intentes llogar directament quan t'arriba un immoble", assegura Quintana.

Per Palomera, el problema "més enllà que l'oferta disponible sigui escassa" és que "la demanda està distorsionada per dos factors amb efectes inflacionaris", és a dir, que apugen el preu dels habitatges. Ho diu en un moment quantitativament de rècord. El preu del metre quadrat mai no havia estat tan alt a Catalunya (2.548 euros/m2), si bé el cost real encara seria inferior al de la bombolla immobiliària, tenint en compte la inflació. Aquests dos factors assenyalats per l'investigador d'Idra són "que s'hagi normalitzat la compra de pisos com a producte d'inversió entre actors que ja tenen l'habitatge garantit, per dedicar-los a segones o terceres residències, mercat turístic o altres rendes de lloguer" i "que els últims tres anys la concessió de crèdit per part dels bancs s'hagi disparat, amb hipoteques que són cada cop més grans". 

El primer supòsit podria anar canviant a Catalunya pròximament, assegura el també autor del llibre El segrest de l'habitatge. El fet que la Generalitat hagi doblat l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) -fins al 20%- per a les adquisicions d'habitatge a qui ja té cinc immobles "és, en termes pràctics, una limitació a la compra", raona. Igualment, planteja que es podrien desplegar noves mesures per acabar de limitar les ambicions especulatives, i recorda que el Govern ja té sobre la taula un informe jurídic i una proposició de modificació de la llei catalana per restringir les compres d'habitatge si no són per viure-hi. A més, sosté que les regulacions en el mercat del lloguer -que treun al·licients als inversors- també ajuden a refredar el preu de les compravendes. 

Sobre el segon supòsit té més dubtes. "El tema és saber fins a quin límit els bancs poden continuar donant aquestes hipoteques. Caldrà veure-ho. Mentre en concedeixin amb aquestes condicions, continuaran els augments. La pregunta és fins on es pot estirar això. Perquè les famílies amb capacitat d'estalvi, que també veuen la situació del mercat de l'habitatge, estan dirigint aquells dienrs també a cobrir l'entrada d'un pis per al fill o la filla", apunta l'investigador urbà.

Posicions contraposades sobre els efectes de les noves lleis

Per a Francesc Quintana, d'API Catalunya, els augments més pronunciats del valor de les compres és possible que irrompin "a zones més obreres, on encara pot créixer amb més força el cost de l'habitatge" i en responsabilitza l'augment demogràfic, la manca d'oferta suficient -vinculada a una administració que hauria de facilitar els tràmits dels operadors privats per construir- i "les noves normatives" que s'han posat en marxa els darrers anys. 

Per contra, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, considera que un dels elements que col·laborarà a la congelació dels preus del lloguer és que s'ha regulat l'escletxa dels arrendaments de temporada i per habitacions al Parlament de Catalunya. Malgrat això, també concreta que aquesta cobertura ara "s'hauria de blindar al Congrés dels Diputats" i que caldria ampliar-la a "altres trampes" que continuen donant espai per a la pujada de preus. Tanmateix, la principal maniobra que tindrà incidència sobre el mercat serà el desplegament d'un cos d'inspeció i la posada en marxa de sancions als sectors immobiliaris que se saltin la norma, remarca Arcarazo.

Actualment, gairebé dos anys després de l'inici de la regulació a Catalunya pel mercat dels lloguers de llarga durada, encara no s'ha tramitat cap expedient. Aquest també és un punt de preocupació per a Palomera: "Això va de disciplinar el mercat. Si tu quan agafes el cotxe saps que pots conduir a 200 km/h sense que et posin multes, efectivament, la gent ho farà i hi haurà molta més sinistralitat".