14
d'abril
de
2023, 21:22
Actualitzat:
21:43h
L'acord polític per la llei d'habitatge s'ha fet esperar i no tindrà un part plàcid. Les primeres hores després que l'anunci hagi estat públic, amb reaccions triomfalistes i de decepció entre els diferents sectors implicats d'una manera o una altra en el mercat de l'habitatge, ho han deixat clar. Hi ha un gran espai entre la interpretació tranquil·litzadora en matèria de dret a la llar que han fet els partits implicats en el pacte -PSOE, Unides Podem, ERC i EH Bildu- a l'hora d'assegurar que hi haurà regulació de lloguers, i l'enfocament dels moviments socials que han participat en el seguiment de les negociacions. Sobretot, perquè aquests últims hi veuen forats que en dificultaran l'aplicació i generaran "frustració". Al marge de la regulació de lloguers, però, hi ha molts altres aspectes que aquesta llei -la primera en matèria d'habitatge a l'Estat- havia de resoldre. Repassem les claus d'aquesta nova norma.
Com? La primera clau és que s'ha facilitat el desbloqueig d'un dels grans inconvenients que dificultaven el pacte: decidir on es podrien regular els lloguers. Finalment, la idea és que per fer-ho caldrà que cada comunitat autònoma decideixi si fa les declaracions d'àrees tenses. I aquestes zones s'estipularan en base a dues possibilitats. D'una banda, ho seran aquelles ciutats on la càrrega mitjana del cost de la hipoteca i el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, superin el 30% de la renda mitjana de les llars. D'una altra, ho seran aquelles on el preu de compra o lloguer hagi augmentat almenys tres punts -i no cinc, com es volia anteriorment- per sobre de l'IPC els cinc anys anteriors a la declaració de la renda.
No s'han de complir les dues condicions, només una d'elles, fet que fa que totes les ciutats de Catalunya que ja eren zones tensionades d'habitatge durant la regulació catalana ho segueixin sent, ha assegurat ERC. A més, se'n podran sumar de noves.
Els altres grans canvis, respecte a l'avantprojecte anterior i els punts encallats en les negociacions, inclouen també la fi del pagament d'honoraris i despeses de gestió a càrrec dels llogaters a les immobiliàries. Alhora, es preveu que acabi la vinculació entre el preu del lloguer i l'IPC, que fins ara la llei permetia que s'apugés el cost del contracte si l'índex del preu al consum pujava. Es crearà un nou índex que permeti actualitzar les rendes interanualment, però que serà més estable i sempre inferior a l'IPC per protegir possibles pujades sobtades.
També s'inclou la possibilitat que les comunitats autònomes canviïn la consideració de gran propietari, que actualment afecta els tenidors de 10 propietats o més i ara es permetrà que es rebaixi fins als cinc immobles. És a dir, que Catalunya podria activar-ho i que qualsevol propietari amb més de cinc habitatges o locals passaria a formar part de la consideració de gran tenidor. Malgrat això, no queda clar en el redactat actual si això implicaria només els habitatges que es tinguin en una àrea declarada tensa o en el conjunt de les propietats, independentment d'on se situïn.
Ara bé, com afectarà aquesta regulació a llogaters i propietaris si s'aplica tal com s'ha presentat? En aquest sentit, cal apuntar que hi ha una primera gran diferència amb la regulació que va existir a Catalunya abans que el Tribunal Constitucional la tombés. I és que la via aprovada al Parlament no feia distinció entre grans i petits propietaris. La idea era que tots els llogaters tinguessin les mateixes garanties, independentment de la situació del propietari del pis on vivien: a grans trets, hi havia un índex de preu de referència elaborat per la Generalitat que no es podia superar i, a més, tampoc no es podia fer un contracte més car que l'anterior. Ara, en canvi, hi haurà dues realitats, i els llogaters hauran de saber si el pis on viuen és d'un petit o gran tenidor per conèixer els seus drets.
Així, si un gran propietari té un pis llogat a 1.000 euros en una àrea tensa d'habitatge, però l'índex de referència de la Generalitat diu que el preu hauria de ser com a màxim 900 euros, el gran tenidor haurà de rebaixar el cost de l'arrendament en el pròxim contracte. En canvi, si l'amo del pis és un petit propietari, sí que podrà fer el següent arrendament a 1.000 euros, però no podrà pujar el valor del lloguer a 1.100 euros mensuals. El que fa la regulació amb els petits propietaris és fixar que el preu màxim dels seus pisos sigui el del contracte anterior. I els llogaters interessats en un pis podran demanar a la propietat la informació del contracte previ, quan s'interessin per un pis, han exposat des de les forces polítiques que han impulsat la llei.
Com a llogater, doncs, qui visqui en un pis a 1.000 euros de lloguer tindrà interès a saber quin preu marca l'índex de referència de la Generalitat en el seu cas, i si el propietari del pis és un gran tenidor. Així, a l'hora de renovar el contracte, podria trobar-se amb una reducció del cost de l'arrendament.
A més, la nova norma preveu que els tots els contractes dels inquilins puguin anar acompanyats de tres anys de pròrrogues obligatòries al mateix preu que es tenia contractat, al marge de les possibles actualitzacions amb el nou instrument que ha de substituir l'IPC. És a dir, que cada llogater podria allargar tres anys més la seva estada després d'un contracte de 5 anys -si el propietari és un particular- o 7 anys -si és una empresa-.
Tot l'anterior, però, podria acabar afectant menys gent del que sembla. Aquest és l'advertiment que els moviments socials implicats en les negociacions han acabat exposant, després de conèixer el detall de la proposta en l'esborrany legal que han pactat les formacions polítiques. Així, si bé reconeixen que la declaració d'àrea tensa s'ha facilitat molt, ara troben el problema en la fixació del preu dels nous lloguers, que creuen que poden continuar creixent al marge dels topalls establerts per llei.
El principal motiu és que troben que hi ha molts supòsits i massa laxes que apareixen com a excepcions que permeten al propietari apujar el preu del lloguer. Així, una petita intervenció a l'edifici o l'habitatge podria implicar un creixement del 10% de la renda. Igualment, lamenten que les pròrrogues forçoses de tres anys arribin només amb els contractes nous, i no amb els ja vigents, fet que permetria nombroses expulsions els pròxims anys.
A més, sobre la regulació del lloguer als petits propietaris, el membre del Sindicat de Llogateres Jaime Palomera assenyala que no serà fàcil que els nous aspirants a entrar a un pis tinguin informació sobre el preu del contracte anterior. "La llei està redactada de tal manera que és molt difícil assegurar que això es compleixi", ha expressat com a reacció a l'anunci polític. De fet, planteja que això pot encoratjar propietaris a fer fora més inquilins, ja que tindran menys informació sobre el contracte anterior que els actuals habitants del pis.
En matèria de desnonaments, per contra, s'ha aconseguit tornar a insistir per llei en la idea que els llançaments s'han de fer tots indicant l'hora i dia en què es produiran. I també es preveu l'aparició d'una mediació en casos de desnonaments que afecten a famílies amb vulnerabilitat social acreditada. Ara bé, la PAH recorda que "l'obligatorietat de sotmetre's a una medicació no implica que no es pugui seguir desnonant els que no poden pagar un habitatge". Amb tot, es veu insuficient la matèria avançada pel que fa a les famílies que afronten expulsions judicials per manca d'accés a la llar.
Però, de nou, des dels moviments de defensa dels llogaters, i també des de l'alcaldia de Barcelona, la gran buidor assenyalada té a veure amb els lloguers de temporada. Aquesta fórmula, que ja fa temps que s'ha instaurat a Catalunya i implica contractes d'un màxim d'onze mesos que augmenten el preu i redueixen els drets dels inquilins, queda al marge de qualsevol regulació. La banda socialista s'ha oposat a aplicar-hi un control més gran. I, per tant, queda la porta oberta a una fugida de pisos del mercat del lloguer permanent cap al mercat temporal. Això pot provocar que molts pisos que ara tenen lloguers llargs passin al negoci dels contractes més curts. Desviar llars al negoci turístic o de pas, com es denuncia que ha passat a l'edifici barceloní conegut com a Casa Orsola.
Ara, doncs, queda veure com s'acaben polint els aspectes més controvertits. El text encara es pot modificar fins que entri oficialment a votació al Congrés dels Diputats. L'altre gran meló, una vegada s'aprovi, serà veure com i quan s'apliquen els canvis i promeses. Com el nou índex per substituir l'IPC o la vigilància davant la regulació de lloguers. I, en definitiva, si això ajuda a "contenir i reduir els preus de manera efectiva", que és el que promet aconseguir l'acord anunciat aquest divendres.
Els canvis que arriben amb el pacte
Sobre el paper, la llei estatal sempre ha tingut la vocació de néixer per regular els lloguers i posar-hi topalls. I l'anunci polític d'aquest divendres s'ha mantingut fidel a aquesta condició. Així, segons han exposat els partits que han treballat en la llei des de fora del govern -ERC i Bildu-, la llei havia de ser aplicable perquè tirés endavant i s'han felicitat d'haver-ho aconseguit.Com? La primera clau és que s'ha facilitat el desbloqueig d'un dels grans inconvenients que dificultaven el pacte: decidir on es podrien regular els lloguers. Finalment, la idea és que per fer-ho caldrà que cada comunitat autònoma decideixi si fa les declaracions d'àrees tenses. I aquestes zones s'estipularan en base a dues possibilitats. D'una banda, ho seran aquelles ciutats on la càrrega mitjana del cost de la hipoteca i el lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, superin el 30% de la renda mitjana de les llars. D'una altra, ho seran aquelles on el preu de compra o lloguer hagi augmentat almenys tres punts -i no cinc, com es volia anteriorment- per sobre de l'IPC els cinc anys anteriors a la declaració de la renda.
No s'han de complir les dues condicions, només una d'elles, fet que fa que totes les ciutats de Catalunya que ja eren zones tensionades d'habitatge durant la regulació catalana ho segueixin sent, ha assegurat ERC. A més, se'n podran sumar de noves.
Els altres grans canvis, respecte a l'avantprojecte anterior i els punts encallats en les negociacions, inclouen també la fi del pagament d'honoraris i despeses de gestió a càrrec dels llogaters a les immobiliàries. Alhora, es preveu que acabi la vinculació entre el preu del lloguer i l'IPC, que fins ara la llei permetia que s'apugés el cost del contracte si l'índex del preu al consum pujava. Es crearà un nou índex que permeti actualitzar les rendes interanualment, però que serà més estable i sempre inferior a l'IPC per protegir possibles pujades sobtades.
També s'inclou la possibilitat que les comunitats autònomes canviïn la consideració de gran propietari, que actualment afecta els tenidors de 10 propietats o més i ara es permetrà que es rebaixi fins als cinc immobles. És a dir, que Catalunya podria activar-ho i que qualsevol propietari amb més de cinc habitatges o locals passaria a formar part de la consideració de gran tenidor. Malgrat això, no queda clar en el redactat actual si això implicaria només els habitatges que es tinguin en una àrea declarada tensa o en el conjunt de les propietats, independentment d'on se situïn.
Exemples pràctics de la nova regulació
Ara bé, com afectarà aquesta regulació a llogaters i propietaris si s'aplica tal com s'ha presentat? En aquest sentit, cal apuntar que hi ha una primera gran diferència amb la regulació que va existir a Catalunya abans que el Tribunal Constitucional la tombés. I és que la via aprovada al Parlament no feia distinció entre grans i petits propietaris. La idea era que tots els llogaters tinguessin les mateixes garanties, independentment de la situació del propietari del pis on vivien: a grans trets, hi havia un índex de preu de referència elaborat per la Generalitat que no es podia superar i, a més, tampoc no es podia fer un contracte més car que l'anterior. Ara, en canvi, hi haurà dues realitats, i els llogaters hauran de saber si el pis on viuen és d'un petit o gran tenidor per conèixer els seus drets.Així, si un gran propietari té un pis llogat a 1.000 euros en una àrea tensa d'habitatge, però l'índex de referència de la Generalitat diu que el preu hauria de ser com a màxim 900 euros, el gran tenidor haurà de rebaixar el cost de l'arrendament en el pròxim contracte. En canvi, si l'amo del pis és un petit propietari, sí que podrà fer el següent arrendament a 1.000 euros, però no podrà pujar el valor del lloguer a 1.100 euros mensuals. El que fa la regulació amb els petits propietaris és fixar que el preu màxim dels seus pisos sigui el del contracte anterior. I els llogaters interessats en un pis podran demanar a la propietat la informació del contracte previ, quan s'interessin per un pis, han exposat des de les forces polítiques que han impulsat la llei.
Com a llogater, doncs, qui visqui en un pis a 1.000 euros de lloguer tindrà interès a saber quin preu marca l'índex de referència de la Generalitat en el seu cas, i si el propietari del pis és un gran tenidor. Així, a l'hora de renovar el contracte, podria trobar-se amb una reducció del cost de l'arrendament.
A més, la nova norma preveu que els tots els contractes dels inquilins puguin anar acompanyats de tres anys de pròrrogues obligatòries al mateix preu que es tenia contractat, al marge de les possibles actualitzacions amb el nou instrument que ha de substituir l'IPC. És a dir, que cada llogater podria allargar tres anys més la seva estada després d'un contracte de 5 anys -si el propietari és un particular- o 7 anys -si és una empresa-.
Els perills neixen a la lletra petita
Tot l'anterior, però, podria acabar afectant menys gent del que sembla. Aquest és l'advertiment que els moviments socials implicats en les negociacions han acabat exposant, després de conèixer el detall de la proposta en l'esborrany legal que han pactat les formacions polítiques. Així, si bé reconeixen que la declaració d'àrea tensa s'ha facilitat molt, ara troben el problema en la fixació del preu dels nous lloguers, que creuen que poden continuar creixent al marge dels topalls establerts per llei. El principal motiu és que troben que hi ha molts supòsits i massa laxes que apareixen com a excepcions que permeten al propietari apujar el preu del lloguer. Així, una petita intervenció a l'edifici o l'habitatge podria implicar un creixement del 10% de la renda. Igualment, lamenten que les pròrrogues forçoses de tres anys arribin només amb els contractes nous, i no amb els ja vigents, fet que permetria nombroses expulsions els pròxims anys.
A més, sobre la regulació del lloguer als petits propietaris, el membre del Sindicat de Llogateres Jaime Palomera assenyala que no serà fàcil que els nous aspirants a entrar a un pis tinguin informació sobre el preu del contracte anterior. "La llei està redactada de tal manera que és molt difícil assegurar que això es compleixi", ha expressat com a reacció a l'anunci polític. De fet, planteja que això pot encoratjar propietaris a fer fora més inquilins, ja que tindran menys informació sobre el contracte anterior que els actuals habitants del pis.
El que n'ha quedat fora: desnonaments i lloguer de temporada
Però no és només que hi hagi contrarietats respecte com s'aplicarà la llei i com d'efectiva serà a la pràctica. Un dels grans què d'aquesta norma també era saber quins límits fixaria la banda més reticent al pacte -el PSOE- i acabarien acceptant la resta de grups. En aquest cas, una de les principals damnificades ha estat la protecció de les famílies en situació de pobresa que estan en risc de desnonament. ERC plantejava que hi pogués constar l'obligació d'oferir lloguer social a aquests col·lectius, per part dels grans propietaris. Tanmateix, la diputada republicana Pilar Vallugera ha estat contundent en aquest camp: "Quan negocies amb un govern no aconsegueixes tot el que vols. I no hi ha agut manera humana de desbloquejar la situació del lloguer social".En matèria de desnonaments, per contra, s'ha aconseguit tornar a insistir per llei en la idea que els llançaments s'han de fer tots indicant l'hora i dia en què es produiran. I també es preveu l'aparició d'una mediació en casos de desnonaments que afecten a famílies amb vulnerabilitat social acreditada. Ara bé, la PAH recorda que "l'obligatorietat de sotmetre's a una medicació no implica que no es pugui seguir desnonant els que no poden pagar un habitatge". Amb tot, es veu insuficient la matèria avançada pel que fa a les famílies que afronten expulsions judicials per manca d'accés a la llar.
Però, de nou, des dels moviments de defensa dels llogaters, i també des de l'alcaldia de Barcelona, la gran buidor assenyalada té a veure amb els lloguers de temporada. Aquesta fórmula, que ja fa temps que s'ha instaurat a Catalunya i implica contractes d'un màxim d'onze mesos que augmenten el preu i redueixen els drets dels inquilins, queda al marge de qualsevol regulació. La banda socialista s'ha oposat a aplicar-hi un control més gran. I, per tant, queda la porta oberta a una fugida de pisos del mercat del lloguer permanent cap al mercat temporal. Això pot provocar que molts pisos que ara tenen lloguers llargs passin al negoci dels contractes més curts. Desviar llars al negoci turístic o de pas, com es denuncia que ha passat a l'edifici barceloní conegut com a Casa Orsola.
Ara, doncs, queda veure com s'acaben polint els aspectes més controvertits. El text encara es pot modificar fins que entri oficialment a votació al Congrés dels Diputats. L'altre gran meló, una vegada s'aprovi, serà veure com i quan s'apliquen els canvis i promeses. Com el nou índex per substituir l'IPC o la vigilància davant la regulació de lloguers. I, en definitiva, si això ajuda a "contenir i reduir els preus de manera efectiva", que és el que promet aconseguir l'acord anunciat aquest divendres.